つなぎ融資

住宅ローンについて質問します! 変動金利で2500万借入予定です! 近...つなぎ融資

もうすぐ注文住宅が完成するのですが、建物の登記をするのに土地の権利書が必要だと家を建ててくれている工務店さんに言われすんなり渡したのですが悪用される恐れはありますか?土地は僕個人の名義です。
よろしくお願いします。

恐らく、つなぎ融資の関係だと思われます。
住宅ローンやその実行までのつなぎ融資の段取り交渉を工務店などのハウスメーカーサイドの営業マンが、融資先と行うのが通例になっています。
つなぎ融資については、わざわざ土地に抵当権設定をせずに、融資先が土地の権利書を預かるというケースが少なからずあります。
工務店側からしてみれば、融資先からの実行を受け工事代金の支払いをしてもらわないと、質問者さんに家を引き渡すことはできませんから、当然のことと言えると思います。
家の引渡しを受けないと、質問者さんが建物に関する登記をすることはできないですからね。
また、悪用はできないと思いますが、少なくとも住宅ローンの抵当権設定登記が済むまで金融機関が預かっていると思いますから、受取書の発行は受けた方がよいと思います。

2012/10/31 05:08:33

どなたか詳しい方教えてください。
新築建設中ですが、着手金と中間金を最初に支払ったのですが中間金の一時返却は可能でしょうか?タマホームにて契約し新築を建設中ですが、8日に着工して現在基礎工事している最中で今回の大地震が発生しました。
基礎工事が完了し、建材が揃うまで延期になるとのことなので最初に支払った中間金のみの一時返却は可能でしょうか?つなぎ融資のため利息分を少しでも少なくしたいのでどうかよろしくお願いします。
当初の予定は着手金と中間金の支払いが2週間も間が無かった為一括で払っている状態です。

こんにちは、住宅屋です。
結論から言うと、一度払っている場合は一時的な返金であっても難しいでしょうね。
多分、ポイントは契約書。
タマの契約書って見たことはないのだが、その中間金を払うタイミングが契約書上どの用に記載されているか?が問題だろうね。
不可抗力(天災)での工期延長は施工者側の落ち度ではないので、その工期延長に関わる施主側の負担増は、基本的に施主サイドで飲込むしかない。
つなぎ融資の利息増。
現住まいの家賃増。
など今後社会問題化するような気がします。
「着手金と中間金の支払いが2週間も間が無かった」ということだが、中間金の支払タイミングが期日で指定されていたり、「基礎工事完了時」などの工事の区切りでタイミングが指定されている。
その契約書上のタイミングを過ぎているならやはり中間金は帰ってこないだろうね。
契約書上、中間金の支払タイミングが「上棟時」とかになっていて、現在の工程がまだそこまで行っていない場合、それを盾に返金を要求することはできると思うが、多分、すんなりとは返金されないだろう。
タマのように大きな会社の場合、特に「金」については社内ルールが厳しいと考えられる。
担当者や支店の長レベルでは融通が利かないと思うので、相当上まで話を持っていかないと返金なんてできないと思うよ。
まぁ、言ってみるのはいいと思う。
駄目もとで交渉してみたら?

2011/3/23 09:05:00

新築一戸建てを住宅ローンを使って建てる事になりました。
建物1500万で、自己資金500万、残り1000万をローンする予定です。
注文住宅のため、つなぎ融資が必要になるのですが、手数料等が勿体ないので、親から一時的に借りることにしていました。
(契約書は交わすつもりです。
)しかし急にハウスメーカーから、親からの一時的な借金は、銀行からの融資実行時にややこしくなるので、つなぎ融資を受けて欲しいと言われました。
なぜ、ややこしくなるのでしょうか?来週、詳しい説明をしてくれるらしいですが、その前にちょっとでも知っておきたいと思い、質問させてもらいました。

2点考えられるかと思います。
1、銀行と建築会社が仲良しで、お小遣い的なものをもらっている。
2、贈与になるので、担当の方が良くわかっていないのでやりたくない。
H24の贈与は1,000万(住宅取得の非課税枠)+「暦年課税」or「相続時清算課税」の枠内の金額なら非課税です。
長期優良住宅なら、住宅取得の非課税枠が2,500万。
一般住宅なら、住宅取得の非課税枠が1,000万。
「暦年課税」の非課税枠は110万「相続時清算課税」の非課税枠は2,500万(ただし年齢条件等有)普通なら最低でも1,110万までは非課税ですが、良くわかっていない担当の方だと説明も出来ないので「つなぎ融資」を使いましょうと言うかもしれません。
ややこしくなる→自分がいつもと違う手続きになるのでややこしいのかもしれません。
聞いてみてください。

2012/11/23 16:30:04

助けてください。
住宅ローンで悩んでいます。
りそなで金利優遇1.7%の回答がありました。
但し条件が厳しくトータルで400万足りません。
担当者からつなぎ融資(手数料無・3.49%)を進められました。
他行では、1.5%の金利融合を得ました。
購入新築物件3400万。
りそなは頭金20%用意します。
自己資金で20%は用意できます。
どちらを選択していいのか迷っています。
返済は35年変動希望。
補足マンション売却後700万程手元に残る予定です。
400万は充当します。
ただ諸費用を払えば手元に残りませんが月々の返済額は楽になります。

ちょっとわかりにくいです。
りそなは「3400万円×0.8-400万円」って事で2320万円しか住宅ローンで貸してくれないという事で、残りの400万円は3.49%のつなぎ融資でってことでしょうか?で、他行はりそなより0.2%金利が高いけど、2720万円以上貸してくれるという事でしょうか?仮に他行金利が1.5%、りそなの金利が1.3%ならば、りそなの1年目の金利は2320万円×1.3%+400万円×3.49%=441200円になり、他行の金利は2720万円×1.5%で408000円になります。
約3万3000円、他行の方が有利という事になります。
ただし、これは1年目だけのものです。
例えば、3.49%で借りる400万円を1年返してしまえば、翌年からはりそなの方が約4万円利息が少なくて済みます。
となると、それはその先ずっとりそなの方が利息が安いのですから、トータルではりそなが良いという事になります。
ちゃんとした計算は銀行さんにしてもらえばよいと思いますが、仮に繰り上げ返済しないで、35年間決められた額だけ支払うとしたら、400万円を何年で返済したらりそながお得かというのは計算できるはずですので、計算してもらってください。
おそらく400万円を6~7年くらいで完済すればりそながお得というような計算になるかと思います。
ただ、意外な落とし穴は、400万円返済後の繰り上げ返済です。
住宅ローンの方を繰り上げ返済すると、りそなと他行の金利差によるりそな優位は減少しますので、シミュレーションする際は例えば10年後に300万円繰り上げ返済した場合というものなどもおこなわれた方が良いかと存じます。
捕捉を拝見しました。
補足も何を仰っておられるのか良く分かりません。
マンション売却後の資金で「つなぎ融資分」が相殺できるのならば、間違いなくりそなが有利です。

2012/11/25 00:33:53

つなぎ融資について教えて下さい。
先日銀行で住宅ローンの仮審査を行いOKとの返事だったのですが、今回検討しているHMさんは着工金、上棟金、最終金と三回に分けて支払いをするという仕組みなのですがその場合つなぎ融資が必要ですよね? 通常つなぎ融資を行う場合の必要な書類、金額等が分かりません。
土地代もほぼローンのため最低でも三回に渡りつなぎ融資が必要なのですか? その場合は書類、お金ともその都度準備しなくてはならないのですか? 分からない事ばかりで申し訳ありません。
 それから、住宅ローン自体は保証人不要だったのですが、つなぎ融資には保証人が必要なのでしょうか? 詳しい方、経験者の方いらっしゃれば回答宜しくお願い致します。

つなぎ融資と一言で言ってもそれぞれ銀行によって違います、私がこの前相談に行った3件のつなぎを紹介します。
(つなぎの順番 土地代800万 着工100万 上棟100万 最終1000万 合計2000万とします) A銀行つなぎ融資というものがなく、土地代を払う時に満額の2000万借り入れます、そこから順番に小出しにしていきます、本当のローンは最終までいってないのでまだ始まりませんが利子分だいけは払わなくてはいけません、ざっと4~5万位だったと思います。
B銀行つなぎの金利が4パーセントというところがありました、土地代など順番に借り入れが増えていきます、そして最終で2000万の借り入れ、ローンスタートです。
C銀行 つなぎの金利が2.78パーセントこちらもB銀行と返し方は同じですがつなぎ金利が凄く安くいいと思いました。
たしか800万で2万位でした。
銀行によってつなぎ金利が違うまた、つなぎが無い所もありますのでご近所の銀行で聞いてみた方が良いと思います。

2007/5/17 10:54:36

現在、表題登記完了、保存登記完了しております。
抵当権設定に不明な点がありまして、質問があります。
銀行は個人での登記も抵当権設定に不備がなければ問題ないです。
と言ってくれています。
委任状などの書類も頂いております。
但し、抵当権設定完了(7/10前後)が不備なく行われているかを確認した後に、銀行との本申し込み(7/15)、金消契約日=融資実行日(7/25)となる予定だと言われています。
抵当権設定→本申込→金消契約・融資実行の順番で問題ないのでしょうか?抵当権設定は金消契約と同日なのではないかと思ってしまって、ネットで調べたのですが、詳しく書かれていなくて、教えていただけるとありがたいです。
よろしくお願いします。
ハウスメーカーは協力的で、書類を全部作ってくれて、表題登記、保存登記を完了することができました。

つなぎ融資とかで、全額既に資金がハウスメーカーに支払われていない事を条件で回答させてもらいます。
本申込みも金消契約もしていないのに抵当権設定登記をするなんて聞いたことないです。
融資を受ける人が自分で抵当権設定登記をすること自体もあり得ないと思うのでどうかと思うのですが。
すでに融資実行されていて、あとはご自身で登記という流れならあり得ますが。
融資実行日と同日、もしくは実行日以降の日付で抵当権設定日となります。
もし質問者様の流れで登記をするとなると虚偽の登記になりませんかね?銀行が融資実行前に抵当権設定書類を準備してくれるならできますが。
恐らく銀行は、信用していないので先に抵当権設定登記をしたいと考えているでしょう。

2017/6/30 17:21:33

住宅ローンで35年ローンでフラット35sでくんだとき、最初にかかる手数料や保険以外に返済の途中でかかる費用はあるのでしょうか?またつなぎ融資とはどういったものでしょうか?無知で申し訳ありませんがよろしくお願いいたします。
補足保険は毎年とのことなのですかが、3800万ほど借り入れの予定で最初のうちは何万も毎年かかるのでしょうか?

>住宅ローンで35年ローンでフラット35sでくんだとき、最初にかかる手数料や保険以外に返済の途中でかかる費用はあるのでしょうか?住宅ローンを組んだときにかかる費用には、次のようなものがあります。
フラット35Sの場合に必要なものを○で表しました。
○物件検査手数料(フラット35適合証明書)○金融機関手数料○金銭消費貸借契約費用(収入印紙)○抵当権設定費用(登録免許税)×保証料(フラット35の場合は不要)○団体信用生命保険料(フラット35の場合、銀行ローンの場合には金利に含まれる)△住宅の火災保険料(住宅ローンを借りなくても普通は火災保険に入りますね)その他に不動産取得税や不動産業者へ払う手数料などがあります。
返済の途中でかかる費用としては、○団体信用生命保険料(毎年払いです)△火災保険料(支払い方法の選択は自由です)×繰上返済手数料(フラット35の場合は不要)○固定資産税・都市計画税ぐらいでしょうか。
>またつなぎ融資とはどういったものでしょうか?建売住宅やマンションを購入するのではなく、住宅を新築する場合には、工事の進み具合に合わせて、建築業者に工事代金を分割で払うのが一般的です。
いわゆる住宅ローンは、住宅が完成したあとで実行されるので、住宅が完成するまで、つなぎ融資を借りて建築業者に分割の工事代金を支払います。
そして、本来の融資が実行されたらつなぎ融資を返済します。
つなぎ融資を受けると、借入れのための手数料(印紙代)や借入期間の利息を支払う必要があります。
>保険は毎年とのことなのですかが、3800万ほど借り入れの予定で最初のうちは 何万も毎年かかるのでしょうか? 団体信用生命保険料は、住宅ローンの残高に応じて、毎年減っていきます。
住宅金融支援機構のHPに1000万円あたりの「特約料年払い額のめやす」が あります。
3800万円の借入であれば、3.8倍すればだいたいの保険料が計算で きますよ。
www.jhf.go.jp/files/100031009.pdf

2010/8/17 17:55:26

住宅ローンについて、教えてください!!現在、新築予定で、4000万(土地1000万、建物3000万)の借入を考えています。
土地が建物より6か月前の取得になるため、1000万の支払いが必要になっています。
つなぎ融資で対応すれば、問題ないのですが、手数料等がもったいないので、親から一時的に1000万を借りたいと思っています。
この場合、本融資(建物完成時)で、4000万借りることは可能でしょうか?それとも、3000万が限度になるのでしょうか?親にすぐ1000万を返したいので、融資で4000万借りたいと思っていました。
よろしくお願いいたします。

そもそも「つなぎ融資」の言葉の意味を勘違いされていると思います。
つなぎ融資は、建物の支払いを、請負契約時、上棟時、木工事完了時、引き渡し時等、工事の進捗に応じて求められるのに対し、銀行でのローンが組めるのは完成時になるので、中間金の決済のために別のローンを組むことです。
このローンの金利が住宅ローンに比べて高いのです。
土地の取得に関しては、建物の請負契約を資料として提出すれば住宅ローンとして組むことができると思います。
土地の住宅ローン、建物の住宅ローンと2本立てとなります。
親から借りる1千万は、建物の中途決済の際に使用すると良いと思いますがそのような形で最終決済の時に希望額が融資してもらえるかどうかは銀行次第でしょう。
担当者と相談してみてください。
金銭消費貸借契約書のように、法的に有効な形での契約を求められるかもしれませんね。
もろもろの手間やそれにかかる費用を勘案すると、普通につなぎ融資を受けているのが一番かもしれません。
親族間でのトラブル防止にもなります。

2015/2/11 19:38:38

会社を辞める前に住宅ローンを組み、新築を考えております。
8年間務めた会社を、この度退社しようと考えています。
そのタイミングで、住宅ローンとは皆様にも無謀と言われそうですが、今もアパート暮らしですので、夫婦で何度も話し合い決めた結果で、身の丈にあった家をと考えていますので、支払いをしていくことに不安はありません。
今回、質問させていただきたいことは、土地から注文住宅を考えておりますので、契約、着工から約半年位の完成で考えております。
ローンは、問題なく通ると思いますが、どのタイミングで辞めていいものなのかということです。
契約し、審査も通った時点でも構わないのか、完成し引き渡された状況がやはりいいのか、住んでしばらくしてからのほうがいいのか。
なるべく、早めに退職したいと考えてはいますが、タイミングはこちらで計れるのでどの辺りが間違いなさそうかと、詳しい方いらっしゃったら教えてください。

勤務状況を調べるのは融資決定時点なので、審査が通れば問題はないとは思いますが、契約時点や建設中の中間融資はつなぎ融資で、実際の住宅ローンの実行は引渡が済んだあとという場合も多いので、その場合は実行直前にも最終確認がありますから、確実に確認できる引き渡し後のほうがいいと思いますよ。
現実には直前に確認するのは、融資決定後に事故情報が掲載されていないかとか、債務が増えていないかなど信用情報を念のために確認するだけだと思いますから、勤務状況までは調べられないとは思いますが、何があるかわかりませんからね。
無謀かどうかはご自分で判断されているようなので書かないことにします。

2017/4/9 12:35:40

住宅ローンについて質問します!変動金利で2500万借入予定です!近畿ろうきんと泉州銀行で悩んでいます!5月末まで団信金利上乗せ無しキャンペーンでしたら泉州銀行のほうがお得なのでしょうか?期間35年で繰り上げで15年程で返済予定です。
補足世帯年収は650万、建物のみの借入予定です

組合員であればろうきん。
組合員でなければ両者相見積もりを取って下さい。
その際、重要なのが「保証料」です。
金利が0.2%とか違っても35年間で10万くらいしか変わりませんよ。
大事なのは最初にかかる諸経費です。
建物だけなら中間金の支払いもありますよね?つなぎ融資の費用も出して貰って下さい。
支店によっても異なりますが、ろうきんさんだと仮抵当権設定費用がかかりませんのでつなぎ融資を組む際は七万円ほど他行よりも安いですよ。

2018/4/20 22:31:59

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