根保証

根抵当権の債権の債権について お世話になります。 お分かりでしたら...根保証

私の勘違いかも知れませんが、銀行の不動産融資に際し、根抵当が付されている土地の場合、その土地を第三者が購入した場合、その購入者に根抵当の債務も一緒に移転し、土地の購入者が残りを支払う思います。
しかし、個人の住宅ローンの場合、担保として不動産が抵当権で抑えられ、返済が不能と成った場合、任売・競売の何れかを実行して残債に充て、売却価格が残債に足りない場合「不足分を毎月支払っている」と聞きます。
個人不動産の場合、売却をした物件には債務が付帯されず、其の物件を購入した人は、抵当の債務は負わないのでしょうか?補足この件での発端が、リゾートマンションの競売物件を見た処、入札価格が1000円未満なのですが、管理料や保全費用等が2千万円以上存在し、債務が「競売の購入者に移転する」との付帯事項が付いて居る物件を数十部屋も見た為です。
管理代金なども根抵当に設定し、擬似的にノンリコースローンにしている様に思え、もし、この手法が使えるのであれば、最悪の場合「個人が住宅ローンを組む時にも、応用が効くのでは?」と感じた為です。

>その購入者に根抵当の債務も一緒に移転し、土地の購入者が残りを支払う任意売買を想定してのお話でしょうが、「根抵当権」が設定されたまま所有権が移転したとしても、「債務」自体を引き継ぐ訳ではありません。
「物上保証人」になったのと同じ状態で、「主たる債務」を担保しているだけです。
当然に「主たる債務」の弁済が停止すれば「抵当権の実行」により処分対象になります。
>任売・競売の何れかを実行して残債に充て、売却価格が残債に足りない場合「不足分を毎月支払っている」これは「個人」「法人」、「根抵当権」「抵当権」の区別でなく、売買に依る所有権移転の際に「(根)抵当権」を抹消するかどうかの問題です。
通常は「(根)抵当権」が付いたまま買う人は居ませんし、「競売」の場合は強制的に抹消されます。
つまり前段、後段ともに「購入者」が債務を引き継ぐことはありません。
「(根)抵当権」が付いたまま購入すると「主たる債務」の「担保」になっているということです。
>入札価格が1000円未満なのですが、管理料や保全費用等が2千万円以上存在し、債務が「競売の購入者に移転する」これは推測ですが、(前の回答者の仰る通り)マンションと同じく「管理費等」の遅延分が新しい所有者に引き継がれるという「マンションの管理組合の規定」に基づくものだと思われます。
そもそも「根抵当権」は購入資金を融資した金融業者が「債権者」な訳で、「管理費等」の債権者は「管理組合」の筈です。
したがって「管理費等」の負担を引き継ぐのは「根抵当権」とは関係ないと思われます。
入札価格(売却基準価額?)が極端に低いのは「管理費等」の滞納金が巨額であることと、「リゾートマンション」という性質が「実質価値」を下げているからではありませんかね?「ノンリコースローン」というのは、あくまで根抵当権の「主たる債務」つまり「購入資金としての融資金」が被担保債務の筈で、「管理費等」が被担保債務になることは通常では考えられません。

2010/9/21 08:56:23

同じ土地上に法人の根抵当権とその法人の代表者(=法人の連帯保証人)の根抵当権があります。
両者とも借入があり抵当権者は私が勤務している金融機関です。
法人債務は延滞したことにより期限の利益を喪失しました。
代表者は延滞無く正常に返済しています。
債権回収のためその土地を競売したいのですが、代表者の根抵当権についてはどのように対処したらよいのでしょうか?また代表者に期限の利益を喪失させる必要がある場合はどのような文面の催告書をおくるべきでしょうか?ご教授ねがいます。

(1)期限の利益を喪失した法人に対する債権を請求債権として、法人の根抵当権を実行して下さい。
(2)代表者個人に対する債権は、配当要求終期までに配当要求をして置いて下さい。
(延滞が無ければ、配当要求提出日現在の残元金と既経過未収利息を記入して置いて下さい。
)民事執行法第87条1項2号により、配当要求をしてさえ置けば、配当期日に配当が受けられます。
(3)民事執行法88条1項は、『確定期限の到来していない債権は、配当等については、弁済期が到来したものとみなす。
』 としていますので、必ずしも、代表者個人に対する債権は弁済期日が到来していない部分も(期限の利益を喪失させなくても)配当受領は出来ます。
(配当要求も、残元金と経過利息を請求します。
)(4)ただ、貴金融機関の経理処理上、それで良いのかという問題です。
(規定集・マニュアルに従い、必要なら、検査部・財務部等と打ち合わせが必要でしょう。
金融検査(債権分類)との絡みもあるでしょう。
)配当から、代表者個人に対する債権全額の回収が出来れば、通常の繰り上げ償還扱いとして完済ですが、残債が残ると、期限の利益を喪失させなければ、繰り上げ償還後の残元金を無担保債権として(配当で、かなりの回収が出来れば、当然その後の代表者個人の返済負担は小さくなります。
)、その後も約定弁済をしてもらう事になります。
(5)法人に対する債権が期限の利益を喪失し、代表者はその連帯保証人となっているのなら、代表者個人は連帯保証債務を一括全額返済する義務の不履行がある訳で、金銭消費貸借契約書上或いは金融取引約定書上に、『本契約以外の当社に対する金銭の支払債務を怠るなど、私の信用状態が著しく悪化したとき。
』 などという期限の利益喪失約款があれば、その約定に基づき、代表者個人に対する債権の期限の利益を喪失させる事が出来ます。

2007/6/7 00:42:58

歯茎に血豆詳しい方返答お願い致します。
20年前に上の歯、前から3番目の神経を抜き詰めました。
その付け根付近に血豆ができ、当時は膿がでましたが、最近は汚さない限り膿はでず、血の塊が潰すとでます。
切開が怖くて治療はしてきませんでしたが、このままでも大丈夫でしょうか?血を出す為の経路ができ、血が溜まりやすくなっているだけと、いいわけをしていますが、やはり治っているわけではなく、今後膿んでしまうのでしょうか?助言お願い致します。

細菌で炎症を起こしている場合は膿、痛みが出る。
1,2年でそのようになっています。
20年もたっているなら骨が溶けて抜歯ということになるでしょう。
もう一つ、人工物が高いと炎症を起こし、チマメとなります。
この場合は通常顎関節症に発病しています。
顎関節症ついて参考に。
噛み合わせ異常、異常ストレス、骨折等重度身体異常があると脳神経が失調する。
それに続く、運動神経、自律神経も失調して脳、筋肉、血管、内臓、その他全身の器官が正常に機能しない。
毒薬と同じ。
ひどい症状に発展するために自律神経失調、顎関節症、統合失調症、うつ病、パニック障害、メニエール病、耳管開放症、筋繊維膜疼痛等多くの病名がつけられている。
正常なかみ合わせ。
高さ感知受容体・歯根膜が高さきつさ等の、違和感を感知しない状態。
人間の永久歯はこのように生えてくる。
これしか正常な噛み合わせはない。
矯正、歯科人工物、天然歯の削り等で、破壊しているのが歯科医師。
歯根膜が違和感を感知しないように調整しなければならないこと、かみ合わせを破壊すれば重度障害、治せないことを説明しないために、多くの方がでも被害を受けている。
医療文献を否定するので2年の保証義務をなくなる。
歯根膜は10μmを感知する。
咬合紙では感知できない。
当然歯科医師は、噛み合わせの調整などできるはずがない。
早期接触位置特定方法note.chiebukuro.yahoo.co.jp/detail/n366445

2017/1/17 11:25:39

物上保証についてお教えください。
平成8年にA社がB銀行から5千万の融資を受ける際に、A社所有の不動産と私が所有する不動産(土地)にB銀行の為の根抵当(共に極度額1億)が設定されました。
現在、A社のB銀行に対する借入残がおよそ1千万となり、A社の業績上、B銀行は追加融資はしないとの事です。
私は担保に提供している土地を有効活用(居住用マンションの建築)したい為、根抵当権を取り除いてもらいたいのですが、可能なのでしょうか。
因みに、現在Aが担保に供している不動産の価値は3千万以上あり、その不動産で充分に債権を担保することが可能なのですが・・・。

抵当を外すだけだと、極度額に対して担保割れになりますから、元の融資契約自体を更改するか、債務残高0にして解除する必要があります。
3000万の不動産に後順位抵当がついていないなら、極度額1000万程度への契約への更改であれば、応じてもらえるのではないかと思います。
ただ、更改は相手方の同意が必要ですから、応じてもらえない場合は、他の金融機関と相談し、完済のための1000万を借り、その金融機関と新に融資契約を結ぶのがよいかと思います。
具体的には、根抵当元本確定を行い、被担保債権を1000万にすることで、担保余力として2000万が確保できるので、それに基づいて1000万を借り入れ、完済によって先順位抵当が抹消され、順位が繰り上がって、新規融資元も安心、といった流れになりますが、これに新しい金融機関が納得してくれれば大丈夫でしょう。
そして、それが通るくらいなら、更改にも応じてもらえる可能性は高いです。
(上客を逃がすことになるため)

2012/6/7 20:21:05

25年から30年前に不動産の賃貸契約の保証人になったのですが未だに契約上有効になりますか?契約の更新などはしていません。
詳しいかたご教授お願いします。

こんばんは。
このように、更新した記憶がない連帯保証人でも、契約自体は「契約期間の定めが無い契約」として有効ですので、何か損害賠償する義務が発生すれば、責任を負わなければなりません。
このような事例を「包括根保証」と言い、保証の上限や期限を設定しない保証方法で、この場合、期間を延長したりする場合の保証契約を再度締結する必要がありません。
しかし、この様な契約で有ったとしても、連帯保証人である、質問さんに対して、半永久的に債務負担を求める事は出来ません。
例えばこの賃貸借契約の連帯保証人になったとしても、民法では「直近の3年間のみ」の責任を負えば良いとされています。
つまり、賃借人が10年間の家賃滞納をして、貴方に請求が来ても、直近の3年間分だけ支払えば、残りの7年分は支払う義務がありません。
でも、そんなに昔に連帯保証人になったようですが、賃借人が更新時に、違う連帯保証人を立てているのではないでしょうか?

2013/1/18 21:28:11

法人・個人破産できますか?代位弁済後20171月~支払っておりました(月350000)が体調が悪く、困難になりそうで家内とも話し破産をと考えておりますが、できるのでしょうか?法人債務は私(代表取締役)が連体保証人で協会¥30000000 金融機関¥3900000また、破産が出来たとしても住宅根抵当付のプロパーで当初70000000借りまして残債が19.000.000ありますので私が破産したら住宅は金融機関が競売にかけるのでしょうか?保証協会も登記の中に記載されておりましたが住宅の担保保証なんでしょうか?連体保証人は私、妻なんですが私が破産免責がおりたとして妻が住宅ローンを払うことは可能なんでしょうか?勝手で申し訳ありませんが、最良のアドバイスが頂けたらと思い投稿させていただきます

法人の破産手続きはできるでしょうね。
やるほどの法人なのでしょうか。
社員がいるのなら路頭に迷わすことなのでしっかりと対処されることをお勧めします。
個人も自己破産手続きをとることは可能です。
奥さんも連帯保証人なら破産手続きするしかないのではありませんか?当然ながら家は代位弁済した保証協会かその債権譲渡先が競売にかけるでしょう。
債務の全額返済以外にそれを阻止する方法はありません。
奥さんが住宅ローンの残債を毎月払うなんてことは認められないでしょう。
そんな金があるなら連帯保証債務者として、債権者に払えと言われてしまいます。
どうしても家に住み続けたいのなら、信頼できる親戚などに競売で落札してもらうか任意売却で買い取ってもらうことでも検討すればいいでしょうけれど、それほど信頼して金を使ってくれる親戚なら、今の窮地を救ってくれるでしょうから、そんな親戚はいないのでしょう?安いアパートに引っ越して、健康回復に専念し、免責がおりて健康も取り戻したら再起を図ると、早いうちに頭を切り替えてしまったほうがいいですよ。
健康を取り戻しさえすれば、いちからやり直してもなんとかなるでしょう。
結果的に早めの再起が可能になりますので、それが「最良」だと思います。
引っかけられてしまう債権者にとっては「最悪」ですけれど、ない相手から回収する方法なんてないのですから、あきらめてもらうしかないでしょう。

2018/1/5 11:28:33

有難うございました。ご回答の中でですが、任意売却ができそうな義理父に相談してみます。>

根抵当権設定仮登記がついてる不動産の相続についてお尋ねします、弟が11年前に亡くなり当然亡き弟家族が相続するものと思っていましたが、昨年町役場から固定資産税の請求が来ました、順位2番の多額の根抵当権設定仮登記がついている為弟家族が相続放棄し、長男の当方に固定資産税の請求が来ました、当方も相続放棄すれば固定資産税の支払いは免れますが、既に順位1番根抵当権者銀行には連帯保証人でもあり当方が代位弁済しました、順位1番根抵当権者の抹消はしてありません、お尋ねしたい事①は 順位2番 根抵当権設定仮登記 受付年月日 昭和59年12月、 極度額 金5.000万円、 債権の範囲 金銭消費貸借取引 手形割引取引 商品売買取引 となっています、既に29年経過しており権利者の住所には所在なく連絡もつけられません、この仮登記を抹消することは出来ませんか?お尋ねしたい事②は順位3番 賃借権設定仮登記が上記と同日に設定されています、借賃 1月1㎡当り金10円 支払期毎月末日 存続期間5年間特約、 譲渡、転貸ができる、この仮登記は既に効力は無いものと思いますが抹消出来るでしょうか?お尋ねしたい事③は権利者との連絡が出来ないときは如何すれば良いでしょうか?

どっちも時効だからそこを貸したり住んだりする分には問題ないよ。
売却したいとか換価の必要があるのなら裁判所経由の手続きになるから直接弁護士に持って行った方がいいです。
裁判所での手続きが済んだら弁護士が司法書士紹介してくれます。

2013/6/26 10:43:38

根抵当権における元本の確定について「下記のようになると、Aは根抵当権を実行して、X土地を競売にかけることになる。
」との解釈でよいでしょうか。
ご教示よろしくお願いいたします。
なお、「www.pumpkinsorganicmarket.com/02/005.html前回も回答したのですが、読まなかったようですね。
」については、読んだつもりでしたが、納得ができませんでした。
すみません。
記◆債権者A、債務者Bで、「極度額:5000万円」「担保物:X土地」「各取引の弁済期:毎月15日」とする根抵当権を設定する契約をした。
◆4月1日につぎの状態で元本が確定した。
※甲商品を仕入れた代金の残額:100万円※乙商品を仕入れた代金の残額:200万円◆4月15日に、これらの全額は弁済できなかった。
補足zac18617様からの件で。
すみません。
「『もし仮に、甲商品1000万円、乙商品2000万円で…』のパターンにおきましては、当方の解釈でよい。
」と理解してもよいでしょうか。

そもそも根抵当権を設定するのに、弁済期など決めません。
担保権の設定契約であって、債権契約ではないからです。
その前提からして間違っているんですよ。
さて、もともとAB間の商取引として、Bが仕入れ側、Aが納入業者だったとします。
毎月の個別の仕入れは信用で行い、決済は翌月15日だということと仮定します。
今までは信用で取引してたのですが、取引高が大きくなったのでAが決済に不安を持ち、何か担保を入れてくれという話になったとしましょう。
じゃあということで、Bはこの商品供給取引に関して根抵当権を設定しました。
3月中の取引は甲商品が100万円、乙商品が200万円ということで、4月15日の決済予定は300万円なのです。
普通、極度額5000万円も担保価値のある根抵当権を設定させておいて根抵当権者の方から300万円のために元本確定請求するなんて想像しがたいので、たとえば急速な資金繰り悪化でBが破産手続開始決定を受けたとしましょうか。
そしたら、そこで元本は確定しますし、破産手続開始決定でBは期限の利益を失いますから、4月15日を待つことなく4月1日に、Aは根抵当権を実行できます。
もし仮に、甲商品1000万円、乙商品2000万円で、Bの資金繰り悪化が伝えられていれば、Aとしても決済の不安が大きいですから元本確定請求をしておき、4月15日に債務不履行になれば根抵当権を実行することになります。
元本確定事由はいろいろあるし、そもそも翌月決済のような商品供給取引を担保するような根抵当権はメインでもありません。
一つのパターンで全部を理解した気になってしまうのが懸念されたので敢えて別の例を示します。
債権者A銀行 債務者株式会社B極度額5億円担保物 物上保証人C保有土地債権の範囲 金銭消費貸借債権ここで物上保証人Cから、残枠を自分の借入金の担保に使いたいという理由で元本確定請求があり、債権甲乙合計4億円で元本確定したとしましょう。
甲債権 平成24年度運転資金2億円 弁済期平成30年3月末乙債権 工場建設資金2億円 弁済期平成32年3月末この場合Aは、30年3月末時点でBから返済がなければ根抵当権を実行できますが、その実行をされるとCは不動産所有権を失ってしまうので、これを防ぐためCが甲債権2億円を代位弁済することもあり得ます。
根抵当権が複数の、それも不特定の債権を担保する担保物権であること、根抵当権には弁済期という考え方などないこと、をきちんと理解してください。
[補足へのご回答]それで構いませんが、それでは根抵当権をちゃんと理解したことにはならない、といっているのです。
根抵当権設定契約で弁済期を決めることなどあり得ない、複数の不特定債権を担保する契約であり個別の債権との付従性はない、ということをしっかり理解しないと、質問を繰り返していることの意味はまったくありません。
そこを理解しないうちに、安直に事例の理解が正しいかと聞いてくる神経には呆れるばかりです。

2014/4/11 18:49:36

有限会社を細々と経営しています。
政策公庫から限度枠500万の根抵当で借入をし現在残280万になっています。
残高の範囲で根抵当限度枠の変更、あるいは残高の範囲で抵当権に変更をしてくれるのでしょうか

ご契約の詳細が不明ですが、担保や保証の問題があります。
また、再審査となりますので、現在の事業の状況等について確認があります。
相談すること自体は問題ありませんから、一度ご相談された方がいいですね。

2014/10/10 15:58:56

根抵当権の債権の債権についてお世話になります。
お分かりでしたらご回答よろしくお願いします。
〈根抵当権の債権の範囲に出来ないもの〉準消費貸借取引 手形・小切手取引商品委託取引 委託販売取引リース取引 問屋取引仲立取引 手形取引取次取引〈根抵当権の債権の範囲に出来るもの〉消費貸借取引 手形債権・小切手債権売買委託取引 寄託取引売買取引 請負取引債権の範囲に出来るものと出来ないものの基準が分かりません。
上記の数ぐらいであれば覚える事は出来ますが、これ以外のものが出題された場合はどのように判別したら良いのでしょうか?

>これ以外のものが出題された場合はどのように判別したら良いのでしょうか? 判別の参考です。
範囲に出来るもの1.売買取引、請負取引、消費貸借取引のように民法上または商法上の契約の種類によって定めるもの2.商品供給取引、保証委託取引、運送取引のように定型的な取引の内容によって定めるもの3.銀行取引、手形(割引)貸付取引のように一般的に広く認められている取引の形態で定めるもの 範囲に出来ないもの1.商社取引、農業協同組合取引のような限定性のないもの2.商取引で、個々の取引行為の法律的性質が明らかでないもの3.金融取引で、単に経済的側面から取引を規定したにすぎないもの

2013/1/23 15:07:48

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