担保物権

担保とは? たとえば、aがbに1000万かりて、自身の不動産に抵当権を設...担保物権

中央労金の住宅ローンですが、フルローンは可能ですか?

年齢、収入、勤務年数や担保物権等についてわからないのでここでは回答できないと思います。
住宅ローンご利用にあたっての条件等のサイトです。
chuo.rokin.com/loan/loan_guide.htmlここで質問されるより、住宅ローンWeb簡易審査申込で審査を受けられてはいかがですか。
chuo.rokin.com/loan/app/app_jutaku.htmlなお、簡易審査では、担保物件やお申込人以外の債務関係人に関する審査等は行なっておりません。
このため、後日改めて審査を行なう必要があります。
となっています。
また、次のサイトで中央労金の住宅ローンシミュレーションができます。
chuo.rokin.com/CGI/kariru/jsim_home.cgi

2012/8/5 07:53:05

担保物権についてテキストに「担保物権」の説明の中で・付従性・・・債権が成立しなければ担保物権も成立せず、債権が消滅すれば担保物権もそれに伴って消滅する。
・不可分性・・・債権を全額回収するまでは、担保物権は目的物の全体について存在し続ける頭の整理をしたいので体系的に御説明くださいませ。
参考法令があればお願いいたします。

住宅ローン等でなじみのある抵当権を例にとります。
住宅ローンでお金を借りる際には、建物や土地に抵当権を設定するのが一般的です。
当然ですが、ローンを担保するための抵当権なので、ローンが存在しなければ抵当権など必要ありません。
特に担保すべき債務もないのに抵当権だけ存在するということは、担保物権の付従性からあり得ないことになります。
なお、実際には住宅ローン契約に先立って抵当権設定契約が締結されることも多くあり、厳密に考えると被担保債権が無いのに抵当権が設定されていることになります。
しかし、判例では抵当権設定手続と債務の発生が同時である必要まではないとしているため、このような場合でも抵当権は有効に成立します。
住宅ローンも抵当権の設定も有効になされれば、債務者は月々の返済を行っていきます。
そうすると、債務の額、すなわち抵当権で担保される額が減っていくことになるので、その分抵当権の範囲も小さくなっていくべきとも思われます。
しかし、そのようなことをしても登記手続等が煩雑なだけですし、建物や土地の一部だけに抵当権が及ぶとなると、抵当権を実行して競売にかけたときに全部を対象にしたときよりも価格が一気に下がります。
たとえば、一部返済の結果、建物の玄関の部分には抵当権が及ばないとなったときに競売にかけても、玄関だけが他人の物の建物を買う物好きはなかなかいないので、建物全部を競売にかけたときよりも格段に値段が落ちてしまいます。
このような不都合を避けるために、ローンの全額を返済するまでは抵当権は最初に設定した土地と建物の全てに及ぶという不可分性が必要になります。

2013/6/29 17:43:33

(承役地)地役権の設定可否等について 質問1:承役地における土地賃借権者が、当該土地賃借権を目的として地役権を設定できる(※地役権設定者側であり、要役地の地上権者が承役地地役権者となる話しではない)のでしょうか?承役地地役権の登記は、付記登記によりなされるとご回答いただきましたが、賃借権は債権に大別されるので一般的な理念では債権(賃借権)を目的とする物権設定(地役権)は、物権の優位性が働き不可なのではないでしょうか? ※賃借権を目的とする担保物権設定は行えないが、担保物権の目的物には地上権ないしは永小作権が例示されています 質問2:(承役地)地役権は物権であるが「物権の優位性が働かず」、土地賃借権を目的とする地役権設定ができるならば、要役地の土地登記簿になされる承役地地役権情報(※要役地地役権)内の「承役地」とは何になるのでしょうか? 権利を目的とする地役権設定の場合には「 ~~番~号の地上の土地賃借権」となるのでしょうか? ご教示お願いいたします。

1.地役権を承役地所有権者以外の者が設定できるかについては両論ありますが、登記実務では承役地地上権者による設定を認めています。
承役地賃借権者による設定は昭和2年の判例は否定しているのですが、借地借家法による賃借権物権化の前の判例なので、現在も生き残っているとは考えにくいでしょうね。
2.~~番~号の〇番賃借権 でしょう。

2015/1/28 21:09:11

民法抵当権には随伴性がありますが、根抵当権には随伴性がないのはなぜですか?

それは、「一連の連続した取引」から生じた債権を「片っ端」から担保するためです。
もともと根抵当権は「商習慣」から生じた担保物権で、日常的に商取引を行っている人達からの要請で作られたものです。
こういう商取引をしている人の間では、種類によっては債権は「縷々転々(るるてんてん)」とする可能性があります。
A社:債権者・根抵当権者B社:債務者・根抵当権設定者という関係で、A社とB社との間で取引が連続して行われているとします。
そしてその個々の取引で複数の「債権」が発生します。
・債権1・債権2・債権3これらの債権は全て根抵当権が担保してくれる状況にあります。
ところが、民法の規定によっても債権は自由に譲渡することができます。
A社が「債権1」をX社に譲渡することができます。
根抵当権はこの時点で債権1を担保しなくなりますが、もしここで随伴性を認めてしまったら何が起きるでしょうか?繰り返しますが、債権は自由に譲渡する事ができます。
ということはX社は譲ってもらった債権1をさらに他に譲渡することができます。
X社→Y社→Z社と債権1が譲渡されると…A社:債権者・根抵当権者B社:債務者・根抵当権設定者Z社:債権1を譲られたこうなってしまうと、A社もB社も「Z社なんか知らない」という事があり得ます。
で、Z社が債権1について債務不履行になったと主張して「根抵当権を実行」ということになったら…Z社:「債務不履行になった!根抵当権を実行する!」すると根抵当権は実行されてしまうと、A社~B社間の取引には何の問題が無かったとしても、この根抵当権は消滅の憂き目を見ることとなります。
A社:「Z社とかいう知らない会社に俺の根抵当権を実行されてしまった!」A社にしてみれば大損害でしょう。
このように、「一連の連続した取引」から生じた債権を担保するという目的のためにも、随伴性を認める訳にはいかないのです。

2014/9/4 14:01:54

民法の根抵当権についてですが、テキストなどを読んでもいまいち全体像が掴めません。
どんな場合にどんな風に出てくるものなのでしょうか?

通常の抵当権と根抵当権の違いについて。
銀行の融資の場合で言うと、通常の抵当権とは1つの貸出に対し、その債務(返済)が終わるまでの間、債権者(銀行)が物件の抵当権を有する旨を、登記簿上に記載することで設定します。
よって該当の債務が完了すればこの抵当は外すことが可能です。
一方、根抵当権は、債権者(銀行)と債務者(企業などの借入希望者)が、継続的な取引を行っていく上で、不動産などの物件に対して根抵当を設定することです。
根抵当を設定しておけば、その価値範囲内で、債務者は債権者から資金調達のための融資申込などを、いちいち担保設定をしなくても行うことが出来ます。
ですから全ての債務が完済となる、もしくは残債に見合う別の担保物権を差し出し、通常の抵当権設定を行ことで代替しないと、根抵当権は外せないことになります。
ちょっと文章が解りづらいかも知れませんが、簡単に言えばこういうことになると思います。

2011/10/17 16:30:38

リクエスト失礼します 質問1-「限定承認代表」が債務清算するに際し、流動資産がたくさんあるため「必要な場合になされる物件競売が全くされない場合について。
この場合、「被相続人が所有していた不動産A、Bそれぞれの担保物権者A,Bの登記受付年月日とその受付番号と、強制公債権者の法定納期の先後ルール」は扱れなくなるのでしょうか?全く競売されないので、土地設定の担保物権者と、公債権者間優劣を考慮しようがないように思います。
※必要があり競売がなされるなら、当該土地設定の担保物権と強制徴収公債権者の優劣をつけ、回収残は一般債権者レベルとするのは理解できるのですが。
質問2-質問1の競売例の競売されない場合について。
「知れている債権者申出するのに、途中で、必要があり、担保物権実行競売例でされたら、中途で、また別途に、交付要求するのでしょうか? 競売があろうとなかろうと、「知れている債権者なのだから債権者申出するだけだ!」と理解したら良いのではないでしょうか?※質問1回答にもかかわりましょうが、本来、破産、競売を交付要求義務のある強制換価手続用語定義と、例によるものは違うのではないのかと思えてなりません質問3-「限定承認代表」が債務清算するに際し、流動資産がないため、「必要が場合にはなされる物件競売がなされる場合」、裁判所に対し競売申出する必要があるのでしょうか? 質問4-質屋も質権目的物を売るのに対して裁判所に競売申出するのでしょうか?○民事執行方第195条 民法 、商法 その他の法律の規定による換価のための競売については、担保権の実行としての競売の例による。
○質屋営業法 第1条 物品を質に取り、流質期限までに当該質物で担保される債権の弁済を受けないときは、当該質物をもつてその弁済に充てる約款を附して、金銭を貸し付ける補足担保物権実行としての競売の例による「限定承認代表者や相続財産管理人」は裁判所に対して競売申立てしないのですね!少々驚きです では強制徴収公債権者が債務者の不動産を滞納処分する場合は、どうなのでしょうか?登記所には差押登記嘱託をしたり、登記所には参加差押登記嘱託をしたり登記所を経るのは共通かと思いますが。

1について公債権は一般に優先債権であり、ただ担保物件については一定期日より先に設定された担保権に劣後する関係です。
従って担保の設定のない流動資産には、公債権が当然に優先し担保との優劣は問題になりません。
2について徴収実務的には交付要求を行うと思います。
ない場合にどうなるかは通達上の明示がなくよくわかりません。
3について不要です4についていわゆる質流れになると所有権を取得するので不要です。

2015/6/22 11:08:38

補足について
国税及びその徴収の例による地方税、社会保険料などの競売は、差し押さえた税務署などが自分で行います。>

担保物権について質問です。
初者学なので意味不明な文章になるかもしれませんがお願いします。
AはBから建物を建築し、所有する目的(食堂営業)で土地を賃借した。
AはそれをCに無償譲渡しCはそれを登記した。
①Cはこれを抵当設定し融資を受ける事ができるか。
②後にCは弁済不能となり、抵当権の実行を受け第三者に建物の所有権が移転した。
Cはこの後もBに賃借料わ払わなければいけないのか。
③Cはこの建物の一部を第三者に賃貸する事をBまたはCに許諾する事なく実行できるか。
④Cがこれを登記していない場合①②③はどうなるか。
尚、Cは譲渡を受けてから、一年未満とする。
以上宜しくお願いします。

(1)「建物を建築し所有する目的(食堂営業)で、AはBから土地を賃借した。
AはそれをCに無償で譲渡し、Cはそれを登記した。
」の「それ」が何を指すのか分かりません。
①「Cは建物の移転登記をし、土地賃借権の移転登記もした。
」という事なのか、②「Cは建物の移転登記をした。
」という事なのか。
(2)滅多に無いですが、地主が土地に「譲渡・転貸できる」旨の特約付きでAの「賃借権設定登記」をしてくれていれば、Aは「建物所有を目的とする土地の賃借権(=借地権)」を建物と共に自由に第三者(他人)に譲渡し、Aを登記義務者とし、Cを登記権利者として、土地の「賃借権移転」の登記をする事が出来ます。
特約が登記されていれば、賃借権移転登記を申請するのにBの承諾書の添付は要りません。
特約が登記されていない場合は、賃借権移転登記を申請するのにBの承諾書の添付が必要です。
建物に付いては Aの所有物なので、Aを登記義務者とし、Cを登記権利者として、建物の「所有権移転」の登記をする事が出来ます。
(登記を申請するのに、Bの承諾書の添付は要りません。
)(3)「Aは、借地権を自由に譲渡・転貸する事が出来る」旨の特約が無い場合は、Bは、A→Cへの借地権の譲渡を承諾する義務は無く、無断譲渡がされた場合は、BはA借地権を解除する事が出来ます。
〔民法612条1項・2項〕(但し、それがBの「権利の濫用」〔民法1条3項〕に当たると判断されれば、裁判所は解除は無効であるとの判断を下す場合があります。
)<民法>(賃借権の譲渡及び転貸の制限)第612条(第1項)賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
(第2項)賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。
(基本原則)第1条(第1項)私権は、公共の福祉に適合しなければならない。
(第2項)権利の行使及び義務の履行は、信義に従い誠実に行わなければならない。
(第3項)権利の濫用は、これを許さない。
(4)借地権を解除されてしまうと、C所有となった建物は、土地の上に存在する権限が無いので、Bから「建物収去・土地明渡請求訴訟」を起こされると、(Bの「権利の濫用」が認定されない限り)Bが勝訴し、Bは確定した判決書を添えて、執行官に「明渡しの強制執行」を申立て、実力を持って家財・什器もろとも占有者を排除してもらえます。
又、裁判所に「建物収去の代替執行」を申立て、Bが発注した解体業者によって建物を取り壊させてしまう事が出来ます。
(執行・解体費用は 占有者の負担です。
)(5)それでは借地人は、建物及び借地権を換価し、投下資本を回収する方法が無いという事になるので、借地借家法は、「地主の承諾に代わる 裁判所の借地権の譲渡・転貸の許可」という制度を設けています。
<借地借家法>(土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可)第19条(第1項)借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。
この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、賃借権の譲渡若しくは転貸を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめることができる。
(第2項)裁判所は、前項の裁判をするには、賃借権の残存期間、借地に関する従前の経過、賃借権の譲渡又は転貸を必要とする事情その他一切の事情を考慮しなければならない。
(第3項)第1項の申立てがあった場合において、裁判所が定める期間内に借地権設定者が自ら建物の譲渡及び賃借権の譲渡又は転貸を受ける旨の申立てをしたときは、裁判所は、同項の規定にかかわらず、相当の対価及び転貸の条件を定めて、これを命ずることができる。
この裁判においては、当事者双方に対し、その義務を同時に履行すべきことを命ずることができる。
(第4項)前項の申立ては、第1項の申立てが取り下げられたとき、又は不適法として却下されたときは、その効力を失う。
(第5項)第3項の裁判があった後は、第1項又は第3項の申立ては、当事者の合意がある場合でなければ取り下げることができない。
(第6項)裁判所は、特に必要がないと認める場合を除き、第1項又は第3項の裁判をする前に鑑定委員会の意見を聴かなければならない。
(第7項)前各項の規定は、転借地権が設定されている場合における転借地権者と借地権設定者との間について準用する。
ただし、借地権設定者が第3項の申立てをするには、借地権者の承諾を得なければならない。
*ここまでで回答スペースが無くなりました。

2008/5/15 11:52:01

根抵当権、抵当権の違い簡潔に教えて下さい

根抵当権は定めた範囲の中で繰り返し担保物権として使用できる抵当権です。
例として、定期的に商品を仕入れる際に1回1回その取引について抵当権設定するのは面倒ですから、その一連の取引に対して設定することのできるものが根抵当権です。
抵当権は逆にこのような場合の取引でも1回の取引が完了したときに消滅しますから、同じ取引をする場合にまた抵当権設定しなくてはいけません。

2013/8/18 01:10:43

司法試験平成16年の民法の択一の問題に関しての質問です。
共同抵当が不可分性(債権の全額の弁済を受けるまでは目的物の全部についてその権利の行使をできるということ)の例外といえる、との記述があるのですが、なぜ共同抵当は不可分性の例外といえるのでしょうか。
補足ちなみに、旧司法試験平成16年28問目の問題です。
私の持っている資料には詳細な解説が載っていません・・・

不可分性の定義を具体的に表現し直すと、(1)債権の全額を、(2)目的物を換価した金から回収することができるということです。
通常の抵当権の場合は、被担保債権額:5000万円抵当不動産甲土地の価格:1億円とすると、抵当権者は、(1)5000万円全額を(2)甲土地を換価した1億円から回収することができるということになります。
共同抵当権の場合は、被担保債権額:5000万円抵当不動産甲土地の価格:1億円抵当不動産乙土地の価格:1億円とすると、抵当権者は、同時配当の場合は甲土地については(1)´甲土地から、半額の2500万円のみ(≠(1)5000万円全額)(2)甲土地を換価した1億円から回収することができ、乙土地については(1)´乙土地から、半額の2500万円のみ(≠(1)5000万円全額)(2)乙土地を換価した1億円から回収することができ、ということになります。
不可分性の定義のうち、甲土地と乙土地「それぞれにつき」、(1)が×になるという意味で、不可分性の例外となるのです。
(甲土地と乙土地を合わせた共同担保全体としては、(1)は〇になりますが)参考:担保物権法(民法講義III)(我妻栄、岩波書店)

2015/2/8 10:19:44

担保とは?たとえば、aがbに1000万かりて、自身の不動産に抵当権を設定する。
「担保」当たるのはどの部分でしょうか?

「担保」という言葉はいろんな意味で使われます。
一番広い意味では、債権の貸し倒れを防ぐためのもので、例示のような物的担保だけでなく、保証のような人的担保も含みます。
しかし、日常会話で担保というと、物的担保のことを指しますね。
次に、物的担保においても、債権の貸し倒れを防ぐ機能そのものを指す場合と、担保の目的物を指す場合があります。
前者の場合は「自身の不動産に抵当権を設定する」までが担保です。
「担保差し入れ」なり「担保提供」と呼ばれることが多いでしょうね。
後者の場合は「自身の不動産」までが担保です。
「担保目的物」と呼ばれます。
bがaに1000万円貸すときに、「担保がなきゃ貸さない」という条件を持ち出したときは前者の意味で、その後で「具体的な物はどうする?」と聞いているときは後者の意味で使われてます。

2016/6/17 05:27:14

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