動産担保融資

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不動産サブリースって、だいたい詐偽商法ですよね。

初めまして、横浜市瀬谷区で不動産会社を経営しております。
「サブリース」についてのおたずねですね。
この問題は大きく分けて二つのパターンがあります。
最大の違いは、オーナー(大家)さん側、またはサブリース会社(マスターリース)側のどちらがイニシアティブをとっているかという点です。
まずは、最近世間で問題となっています「35年一括借り上げ制度」などということを強調して地主さんに土地・建物を担保にして金融機関から融資を受けさせて建物建築を迫るパターンです。
このパターンは、その初期には例え建物建築請負を取るのが目的だとしても、「ここでアパート経営をやってどれだけ賃料が入り、オーナーにとっても資産運用という点で長い目で見た場合には、これだけの利益があるからやりましょう。
つきましては一括借り上げというシステムがありますので安心していただきたい!!」という、本当にウイン・ウインの関係を保ち、双方の利益のためにまじめにやっていたハズなのです。
しかし、欲に目がくらんだ連中が、自分の利益のためだけに、オーナーをカモにして建物請負契約をさせて、その建築費から法外な利益を出す(ヌクといいます)ことを目的とし、「数十年後にオーナーがどうなろうが知ったことではない」というスタンスの商売を始めました。
このパターンは限りなく詐欺行為に近しいものだと言えます。
このパターンの最大の特徴はサブリース会社がイニシアティブを取って、オーナーにアパート建築をさせるところにあります。
従いまして、この場合にはサブリース会社と建築請負会社が同一か、または親会社・子会社の関係(特殊な関係)にあります。
建築請負でヌクのですからそれは当然のことです。
次に、オーナーがイニシアティブを取っている場合です。
自分の意志、自分の判断でアパートを建てて、不動産賃貸業(大家業)をやっていたが、年齢的にきつくなってきた、空室が目立ってきた、などの事情でオーナーが自分の判断でサブリースに出すパターンです。
この場合にはオーナーにとっては1室あたりの家賃収入が例え3割・4割減っても、空室がなく毎月確実に世帯数通りの家賃収入が入り、さらに各賃借人からの賃料支払確認や遅滞した場合の督促を出す手間暇を考慮しますと、オーナー側のメリットもあることになります。
こうしたサブリース会社はまじめにやっているところが多いです。
建築請負でヌクという状況にはありませんからね。
また、この場合には、サブリース会社としましても、月々の収益(家賃との差額分の利益)だけではなくて、オーナーの相談に乗ったりしながら、オーナーと長く付き合って、その物件を売却する際にもお手伝いができることもありえます。
こういうサブリース会社なら大丈夫です。
以上、参考にしてください。

2018/4/19 10:43:21

両親が亡くなり土地などの財産を相続したのですが、相続の申告をしたところ、思った以上に相続税がかかることが判明しました。
元々、相続放棄を考え、何の準備もしていなかった私には、相続税の支払が難しい状況です。
そこで、自宅を担保に不動産担保ローンを利用したいと考えていますが、不動産担保ローンの利用経験がないため、いつかご質問させてください。
・不動産担保ローンには、借入れ名目によって融資してもらないことがあるのでしょうか。
・不動産担保ローンの審査基準は、銀行の住宅ローンと比べて、どの程度厳しいのでしょうか。
・担保によって異なるとは思いますが、借入れできる最大の金額はいくらでしょうか・不動産の査定は無料でしてくれるのでしょうか・不動産担保ローンの場合、返済回数の規定はあるのでしょうかなお、参考までにですが、担保にする不動産は住宅ローンの支払が終わった、都内にある150坪の一戸建です。
ご回答をお願いします。

返済能力があれば問題ないので、不動産担保ローンの借り入れ名目によって拒否されることは基本的にないと思います。
借り入れ額に関しては都内の150坪の不動産価格から評価されると思いますので、実際に不動産担保ローンの業者にご相談してみてください。
ちなみに、こちらの不動産担保ローン業者では最大50億と書いてありますね。
アイシンバンク:www.aishin-bank.co.jp/何社かに相談してみて、条件の良い不動産担保ローンを見つけられるのが良いと思います。

2012/8/17 18:35:04

戸建てを購入したいと思っている者です。5年前に急に腎系の病気になり今でも月一で検査通院をしています。
都の医療券も使用中です。住宅ローンの融資には「団信に加入」と有りますが加入出来るかが判りません。
詳しいことが解る方、回答をお願いいたします。
補足団体信用保険加入について。告知項目が2/3当てはまってます。通院中で投薬治療中。病名が表内に記載の物でした。

不動産業者です。
団信加入が銀行の場合は必須ですから、通らない場合はフラット35になりますね。
実際、団信の引受会社は保険会社で、通るかどうかは出してみないと分からない。
不動産会社ももちろん金融機関も分かりません。
つまりここで聞くより告知を書いて書類を出しなさいということにしかならないのですが、ご心配でしょう。
向こうの立場、つまり団信の加入を言っている金融機関の立場になって考えれば貴方が団信に入れるかどうかの察しはつくと思います。
金融機関は金貸しです。
つまり貸したお金をちゃんと返し続けてくれれば貴方の体がどうなろうとどうでもいい事です。
で、ちゃんと返してくれる担保に考えるのが貴方が働き続けてくれるかどうかです。
働けなく状況とは。
貴方が死ぬこと。
そして、病気や事故で働けなくなること。
以上を担保するために団信に入らされます。
つまり病気になることは、しょうがないとして、働き続けられるような疾患かどうかが大きなポイントです。
内臓疾患は良くはないですが、通院等で安定しており、その疾患で死ぬことや長期に渡って療養する可能性が低ければ加入できる可能性は低くないと思います。

2015/9/7 15:57:14

借入についておたずねします、当方一般サラリーマンで年収が350万くらいあります。
諸事情から1500万借入をおこしたいと考えています。
そこで、親戚の了解も得てA物件(固定資産評価1400万)とB物件(固定資産評価500万)2物件合計1900万評価の担保を銀行へ持ち込んだ場合、どれくらいまで借入できるのか知りたいのですが、こういったことにお詳しい方がいらしゃいませんか?もし、銀行が1500万円を融資してくれる場合、やはり年収が350万円ほどでは保証人をつけないといけない可能性は高いのでしょうか?ちなみに、当方これまでにローン借入はしたことありません。
新規です。

今のご時世、不動産担保融資の評価だけではなく、借入人の信用力も見てきます。
つまり、毎月支払えるかどうかです。
1500万円の使途は?この点も重要なポイントです。
連帯保証人も、ケース・バイ・ケースで必要です。
(金融機関次第)

2010/6/11 11:39:32

リーマンショックについて教えてください拾い集めた知識しかないんですが、サブプライムローンのよりどころとなっていた住宅バブルは、なぜ、どういう経緯で崩壊したんですか?日本の土地バブル崩壊のように頭打ちしたことが原因なんでしょうか?(誰かが仕掛けたなんてきな臭い話もみたんですが)住宅神話さえ崩壊しなければサブプライムローンも破綻しなかったですか?

そもそも住宅バブルのまえにITバブルがあったのです。
ドットコムバブルとも言いましたね。
企業名が「なんちゃら・com」だから。
それが過大評価でバブル崩壊。
バブルはバブルで制するということで、不動産バブルを起こしたわけです(人工的ですよ)IT業界の人間がみんな不動産営業マンになっちゃった。
それ買えやれ買えで、本来的には収入と信用力で住宅など買えないような層にも為替タンです。
融資を緩めるということで。
その融資債権がサブプライムローンなんです。
その後、買うべき貧乏人もみんな買ってしまったんで、御定まりの不動産価格下落が始まりました。
2007年ぐらいから中部の都市では顕著に下がっていましたね。
下落率が20%ならローン証券の損傷率も20%なんです。
本来的には。
50%下がっても50%。
ところが、このサブプライムローン証券をスライスして、ほかのジャンク債も混ぜて、最後に財務省証券をちょっと混ぜて見栄えを良くして高い格付けをして、しかもですよ、レバレッジをかけて世界中の銀行に売りまくったわけです。
どうなるかというと、不動産価格(担保物件)が20%下がると、この「ろくでもない証券」の値洗い後の価格は損傷が85%ぐらい(残るのは15%とか、あるいは吹っ飛んでしまったとか)になっちゃうわけですよ。
ですから不動産価格の下落はもちろんあったんですが、80%の下落ということを不動産自体が起こしたわけじゃないんです。
やはりね、証券の「組成」に問題があったわけです。
モノは債券ですから、常に売買があります。
ですがいったいいくらになってしまったのかも計算できなかったぐらいめちゃめちゃで、売買値を決めることもできず、もし▲80%ならその分を銀行は埋めねばなりません。
それで世界中の銀行でマネーがひっ迫しました。
運用をしていた保険会社もそうですし、投資会社もそう。
リーマンショックは秋に起こりましたが、そのトシの春にはもうぐちゃぐちゃだったんです。
リーマンも名前を使われて気の毒ですが、本質はジャンク債のデリバティブショックなんですよね。
一説には、たとえば不動産担保価格を100とすればその1000倍ぐらいのデリバティブを組成したという話ですから、もし不動産価格が下落しなかったら、もう少し先延ばしになっていたと思いますが、未来永劫不動産売買数が増加するなどありえません。
わたし日にちを忘れましたが、2007年の秋に日本の銀行でこのサブプライムローンをもっている銀行が初めて報道されたのは滝野川信金でした。
記憶では30億台で大した量ではない。
そのあと野村とかメジャーなところもでてきましたけど、日本は大した量はなかったです。
バブル崩壊の地獄の底から這いあがってきたばかりでそんな証券買う余裕もないことが幸いしました。
そのころ、90歳を超えるD.ロックフェラー氏が来日しています。
いろいろいろいろいろいろあってね、この「惨劇」はシティバンク(実質的に潰れたのですよ。
公金注入で生き延びて落ち目もいいとこ)とゴールドマンサックス、つまりD.ロックフェラーと、J.ロックフェラーの覇権争いとも言われています。
つまりは、ゴールドマンが覇権を取ったんだということですね。
この後の金融緩和は穴埋めに使われました。
欧州も米国も。
そんなこんなでラテンにカネが回らなくなり(投資の引き上げ)ギリシャショックにつながったわけです。
そして次は、この世界に膨張したマネーをどうするか、ってことで、リーマンショックのカタがついていないのですから、考えるだに恐ろしいですね。
その負債ってどうなっているのか、ですが、ビークルというバケツのようなものにぶち込んで蓋して埋めてあります。
それが地雷化するわけです。
実態は誰もわからないというのですから・・・・長くなりましたが、自分が見てきたことを若い方に少しでも伝えることができれば幸いです。

2015/2/17 19:57:05

大変、勉強になりました!>

不動産担保ローンについてお尋ねします。
現在、不動産(住宅)を担保に消費者金融から借金をしておりますが、金利が高い為銀行等の金融機関に変更したいと思っております。
その場合、不動産(住宅)担保をもとに借り換えが出来るのでしょうか?残金がかなりありますが出来れば不動産担保で金利の高い消費者金融から一般銀行へ変更したいと思ってます。

消費者金融を銀行のローンに切り替えるには、御自分の信用(個人情報)状況が一番重要なポイントになると思います。
無担保ローンに関しては、東京スター銀行のおまとめローンがあります。
個人・法人共に1000万円が限界の様ですが、不動産を所有していて、収入が住宅ローン・車ローン等以外の全債務の合計がまとまる事、収入がまとめる金額の最低1.5倍以上らしいです。
不動産担保ローンにて取扱う銀行系金融機関には、関西アーバン銀行や、日本振興銀行なんてのもありますね!ここは、消費者金融のまとめもしますが、関西の方は個人に対しての融資に強く、住宅ローンを組む時に小口(消費者・信販・キャッシング・リフォームローン等)等をまとめるオーバーローンを組んでくれるメリットがあります。
金利は3%~。
一般の消費者のまとめをするなら、7%くらい~みたいです。
後者の日本振興は自営業者(法人・個人)をメインにしていて、一般のサラリーマンの方には融資が難しいみたいですが、金利は9%~ 期間は1年2年 最高5年位で更新は相談のようですが、一般流通価格の評価額に対して、70%迄みたいです。
銀行でもバブル期の住宅公庫の住宅ローン金利と同じ位迄しか金利を下げる事が難しいみたいですね!審査時間が2週間~1ヶ月位掛かるみたいです。
消費者金融では、CFJ・GEレイク・アイフル・クレディア等位ですが、金融庁の総量規制、弁護士・司法書士の過払い返還請求問題対策にピリピリしていて、元が信用融資だけに、遅れ状況、事故、勤続年数、家族構成、年収を厳しくみます。
年収に関しては、融資額が年収の1/3以内の融資しか認められない法律が決まり、(要条件以下に関しては可能)相手次第!?貸主側の月末近い売上げ成績の問題等の時期になら何とかイケルカモ!金利は9~18%位。
期間は最終返済日を65歳位に定めているみたいです。
不動産担保ローンを扱っているノンバンクでは、ファーストクレジット・アサックス・セゾン・DTS等がありますがそれぞれ取り扱い範囲、金利、期間、取扱う不動産の概要によって、それぞれ個性がありますね。
企業向けにはファースト・短期2年更新方ならアサックス・短期高額ならセゾン共に掛目70%かな!・売却前提評価額100%ならDTSって処ですかね!。
おまとめローンなら東京スター銀行www.tokyostarbank.co.jp/売却前提評価額100%ならDTSwww.dts-japan.com/日本貸金業協会pjma.biz/改正貸金業法・多重債務者対策www.fsa.go.jp/policy/kashikin/

2008/1/21 17:13:26

法人の不動産購入における銀行からの借入について質問します。
個人のように、税金控除や金利の安い住宅ローンは利用出来ないとお聞きしました。
この場合は法人用の不動産購入ローンとなると思いますが、どのくらいの金利やどういった諸条件になるのでしょうか?借入が二千万程になります。
教えてください。
補足民間の銀行からの借入しかないと思いますが、銀行により金利や条件などは大幅に異なりますか?

設備資金でしょうか?銀行のみでなく、信用保証協会や日本政策公庫からの融資も受けられます。
金利はほぼ一律に決まっていますが、会社の決算状況により金利が決まることもあり保証料も違ってきます。
銀行独自の借入ですと、上記の決算内容によりかなり金利は違います。
決算書を3期分提出しての審査となりますが、購入不動産の担保価値やその銀行との取引振りによって金利は左右されます。
会社の決済口座に利用している銀行さんへの相談が良いかと思います。

2015/12/23 17:48:52

ノンリコース・ローンの中に売掛債権担保融資、在庫担保融資、動産担保融資、流動資産一体担保型融資(ABL)に含まれるのでしょうか?ノンリコース・ローンの中に売掛債権担保融資、在庫担保融資、動産担保融資、流動資産一体担保型融資(ABL)に含まれるのでしょうか?友達に聞かれてつまってしまいました。
ノンリコース・ローンは、借入人が保有する特定の資産(責任財産)から生ずるキャッシュフローのみを拠り所として債務履行がなされるローンと定義されています。
この定義からすると、上記はいずれもノンリコース・ローンに含まれると思うのですが、これで間違っていませんか?

 例示された売掛債権担保融資、在庫担保融資、動産担保融資、流動資産一体担保型融資(ABL)は、すべて債務が不履行(返済不能)となった場合の担保権をどう設定したかについての類型です(例:売掛債権担保融資=債務不履行の際に担保設定した売掛債権を処分して回収)。
 一方、ノンリコース・ローンは「特定の資産(責任財産)から生ずるキャッシュフローのみを拠り所」とすれば、債務を履行する際の原資を、特定の資産から生じるキャッシュフローのみに限定するという意味になります。
 従って、例示された融資は、それだけではノンリコース・ローンに該当しないというのが回答となります。
 なお、ノンリコース・ローンは、一般的には、特定の資産から生じるキャッシュフローを融資の返済財源として確保できるよう、債務者の当該資産に対する所有権を切り離すとともに、債務者への履行請求を断ち切るため、別会社(SPC)等を設立するケースが殆どです(加えて不履行の際の回収を特定の資産の処分に限定するのが一般的です)。
 売掛債権担保融資などは、通常の不動産(土地・建物)だけでない資産に着目して担保権を設定したという意味にすぎず、債務の返済財源は限定されず債務者が責任を全て負うのが一般的ですので、殆どのケースでは「売掛債権担保融資」などはノンリコース・ローンには該当しないこととなります。

2007/7/14 23:53:15

都心の地価は新宿など住宅地では数十万ほどですが商業地では数百万以上しますが、こういう商業地に建設するマンション等の土地はどういう形態なのでしょうか?個人オーナーの不動産の場合は個人資産として土地も購入していることが多いのでしょうか?商業地建設のマンションだと数百平米となると数十億円規模の土地購入となると思いますが、実際に個人オーナーで土地や不動産を購入建設して持っている方はいるのでしょうか?また、こういった商業地はやはり企業法人の出店建設が印象的ですが、例えば代官山の蔦屋は企業として土地購入から建設まで行っているのでしょうか?その場合、企業としては資金は普通にあるものなのですか?何か担保にして資金融資されて動いているのが大半なのでしょうか?

不動産デベロッパーが用地を仕入れ、マンションを建設し、不動産ファンドなどに売却するのが一般的ですが、中には、先祖代々から持っている商業地に、建物だけ個人で発注して賃貸マンションオーナーになる方もそれなりにいますよ。
大東建託とかの手法は、地主に食い込んで建物建設を請け負い、さらに家賃保証まですることをセールスポイントとして、商業地を持っている地主にアプローチしていますよ。
ただ、全くの個人が商業地をイチから購入して賃貸マンションを建てるというのはあまり見たことがありません。
全くないわけではないでしょうが、普通、商業地が売却される時は、信託銀行とか大手仲介会社が間に入りますから、個人に物件を紹介するより資金的にも確実で、意思決定も早い不動産デベロッパーに紹介します。
なので、普通は法人所有が多いです。
蔦屋は基本的には自社所有はしていませんし、土地購入から建設まで行うことはしていないと思います。
上場廃止になったので正確なことはわかりませんが、所有物件は多くないと思います。
不動産デベロッパーの資金繰りは、基本的には何かを担保に借り入れして、物件を購入・売却し、お金を返し、また物件を買う時に借りる、というのが一般的です。
多額の投資を必要とする不動産開発事業で、いつも現金を持っていることは資金効率が悪いからです。

2016/9/8 19:51:39

※クレジットカードの現金化※クレジットカードのショッピング枠現金化※ショッピング枠の現金化について質問です。
※クレジットカード現金化・クレジット現金化・クレカ現金化・カード現金化・ショッピング枠現金※小さい会社でありますが経営しております。
震災の影響もあって仕事が激減し毎日知人に声をかけたりひたすら資金繰りをしております。
月末の支払いが多く、現状で取引先に支払いも遅れており今月末も支払いが困難な為、クレジットカードの現金化を利用しようと思ってます。
そこでいくつか分からない事があるのですが教えてください。
①キャッシュバック・還元率というものはそのまま振り込まれるということですか?②街の金券ショップでクレジットカードの現金化するよりお得ですか?③ショッピング枠の現金化をすることでクレジットカード会社利用停止になりますか?④クレジットカードの現金化業者がもの凄いありますがいわいる悪徳業者もありますか?⑤クレジットカード現金化で騙された人いますか?⑥その後勧誘電話やダイレクトメールなどはきませんか?⑦まとまったお金が必要ですが、どこまでの金額が可能でしょうか?⑧当日の振込みは可能ですか?⑨Yahooでも複数社のクレジットカードの現金化・クレジットカードのショッピング枠現金化・チケット高価買取?などありますがきちんと付き合える業者はありますか?⑩銀行も消費者金融もどこも相手にしてもらえてない状況ですが他に資金繰りの方法があるもしくは実際にやった方はいます か?⑪法人・個人どちらのクレジットカードもありますがどちらがいいですか?⑫私ともう一人の小さな会社ですが妻にばれるような事はありますか?長くなってしまいましたが今月末の支払いはなんとかできないと今後取引先の信用もなくなり状況が悪化するのは目に見えます。
自分なりにはできる事はしたつもりですが他に案がありません。
同じ境遇に過去あった方からもご意見いただきたいです。
クレジットカードの現金化とはあまりいい事とは考えませんが月末の支払いで頭がいっぱいで夜もあまり寝られません。
なんとか現状を打開したいと思います。
よろしくお願いいたします。

クレジットカードの現金化の利用についてですが、最近では中小企業の経営者さんが多いみたいです。
金額によるかと思いますが友人知人にもう一度あたってみるかノンバンクにあたってみましょう。
消費者金融で増額の申請、不動産があれば担保融資、生命保険会社も融資してくれる場合もあります。
クレジットカードの現金化業者を使うとカードの利用停止になる事もありますのでご注意をwww.jcb.co.jp/goriyou/teguchi.html#007 (JCBカード)私も以前会社経営をしており同じ様な状況になりました。
その時一度だけ行った方法ですが個人のカードで買い物をしてすぐに売却しました。
法人のカードだと固定資産やなんやでいろいろめんどくさいと思いましたので。
詳しくは家電を購入して売却するというやり方です。
大手家電量販店でも買い取りをしているお店もありますが同じ率でかつ来店不要でしたのであの時は助かりました。
最近景気の煽りなのかクレジットカードの現金化業者も増えているみたいですがなかには会社の実態が無いいわいる幽霊会社もあります。
そういった業者だと振込すらしてこない、振込金額が違うなどトラブルもあるようです。
実在する業者なのかしっかり確認する必要があります。
会社のホームページに住所が記載されて無い場合は騙されることもあるでしょうから。
いずれにしろまず他の方法を前提に考えましょう。
質問者様の状況を考えたら一時的なその場しのぎにか思えません。
www.cardokane.net

2011/7/14 14:48:14

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