動産担保融資

根抵当権の優位性を利用した収益不動産の買い進めかた 不動産投資家で...動産担保融資

自社の所有地が信用金庫の担保(抵当権)に設定されています。
担保に入っている土地がどのくらいの評価がされているのかと融資担当者に金額をたずねると、渋って教えてくれません。
ちなみに私は会社の代表取締役です。
これは違法でしょうか?宜しくお願い致します。

担保を提供している企業からみると、担保評価が貸出額限度に影響するわけですから気になるのは理解できますし、経営者が金融機関にその旨を質問するケースはよくあります。
しかしながら、多くの金融機関は内部情報として担保提供者や債務者に開示していません。
これは開示することで、評価額について無用のトラブルになることを避けるためだけではなく、評価基準が不動産鑑定評価方式、取引事例方式、固定資産税評価額倍率方式など複雑であること、更には評価額に担保掛目を掛けて担保評価による保全額を決定するなど、金融機関の与信判断基準に関わることなどからです。
因みに、民事訴訟においても稟議書等の内部書類は、債務者が裁判の証拠として開示請求をしても、金融機関は原則として開示を拒否することができます。

2015/6/4 12:07:54

不動産取得に係る税金、諸費用ついて教えてください。
土地と中古倉庫を購入し、中古倉庫を事務所、倉庫、自宅に改築を予定しています。
事務所や倉庫など事業用と自宅の広さの比率は4:1です。
購入、改築費用は銀行からの融資にて賄う予定です。
また、担保はこの土地と建物に根抵当権をつける予定です。
土地と中古物件の取得時と改築時それぞれにどういう税金、諸費用が発生するのか教えて下さい。

取得時は、不動産取得税です。
土地は不動産評価額の1/2の3%です。
建物は倉庫ですから不動産評価額の4%です。
あとは、当然に登記費用ですね。
これは、司法書士の見積もりを取得してください。
住民票をそこに移しても、現在が倉庫ですから安くなりませんがね。
当然、評価額に比例して高くなります。
後は借入額にもよります。
取得税は、購入時の状態で課税ですね。
改築後ですが、建物の表示登記のやり直しです。
種類を『倉庫』から『倉庫・事務所・居宅』という感じで変更します。
あと、床面積に増減があればその変更登記ですね。
それと、増築があれば建物図面の登記があります。
固定資産税については、来年度に新たな建物として請求がきます。
最後に、場合によっては建築確認申請が必要ですね。

2015/11/19 22:41:23

不動産投資で将来的(2-3年先)に融資を受けたい場合、やはり、早い段階で安い物件でもいいので取得して、収益の実績を作っておいたほうがいいのでしょうか?銀行に対しては、いざ融資をお願いするときになれば「私は3年前から物件を取得して取り組んでいます」とアピールできるのかな?と思ったのです・・。

元銀行員です。
不動産投資の融資審査のポイントは、仮に融資対象の不動産投資が失敗しても返済出来るかどうか?ということです。
キャッシュフローベースの事業計画、担保価格、借り主と保証人の属性はもちろんのこと、世帯収入、総資産、負債総額などを総合的に勘案します。
おっしゃる通り別途無借金賃貸不動産での投資実績も考慮しますが、将来取引したい金融機関を家賃の振り込み口座に指定するとともに、積み立て預金口座を開設し、実績を残すことは融資審査において有利になると思います。

2010/9/19 16:36:42

相談なんですが・・・・内容は不動産を担保にして融資を受けたのですが、返済が困難となり先方より「抵当権実行通知」が郵送されてきました・・。
これについて良き方法などアドバイスを下さい。
詳細ですが、2000万の一括返済または競売とのことで先方へ足を運びどうにか再分割をお願いしましたが応じてもらえず、任意売却もこちらでは遣らせて頂けないような感じなのですが、そんな事はあるのでしょうか??また任意売却するには個人で出来るのでしょうか?弁護士の方へ依頼しないと出来ないのでしょうか?それと先方との交渉や打ち合わせに弁護士の立会いは許されないのでしょうか? (先方とはキチンとした○○信用保証協会です)どなたか質問が多く恐縮ですが詳しく教えて下さい、宜しくお願い致します。
補足解答頂きました方々、遅くなりましたが有難う御座います。
参考になりました。
また更にどなたか色々とご意見を頂戴したいと思いますのでぜひ回答のほど宜しくお願いします。
追伸:先方は任意売却で検討しているらしく近々不動産売却同意書なる物を送付するとの事ですがこちらでの売却は出来ないのでしょうか・・・?

信用保証協会が、昨今ではヤクザまがいの強制執行のありさまに驚きです。
行政の財政が切迫している行動ですね。
(行政からの資金で運営しています)抵当権実行の通知の段階では、ある意味遅かったことです。
仮の抵当権(信頼できる第三者)の設定をして置くべきでした。
つまり、売却価値のない物件にして置くべきなのです。
さてこれからの対処方法です。
1、裁判所から「不動産競売決定」という書類が届きます。
これを拒否する方法が、二つあります。
これで、3か月間は安泰です。
2、先ず、表札(氏名)を変えることです。
これを武器に(表札)別人となる(受け取り拒否理由)3、送達不能になると、債権者は、公示送達の申し立てを申請してきます。
4、公示送達が決定する前に、通常の形で「不動産競売開始決定」が特別送達されます。
5、これは、受け取りましょう。
これを受けて、「執行異議の申し立て」を提起します。
地裁執行官事務室が窓口です。
これは、通常裁判ですから、口頭弁論次第で1年くらいは居住できます。
この間に、知人関係に売却を進めましょう。
(事情を詳しく説明して、弁済金との差益を考慮して)また、債務者も当該競売に参加できます。
お知り合いの弁護士がいれば、相談されてください。
弁護士の報酬はいくらか尋ねましょう)6、

2012/1/13 15:57:35

資金無しで中古住宅購入について、お聞きしたいのですが....彼氏(42才)が1200万の中古住宅(一軒家)を資金無しで買う予定で不動産屋と現在、話し合い中なのですが、彼氏の年収は490万、他にローンは車のローンが60万ほど残っております。
1200万の他にプラス、キッチンのリフォーム代150万、他諸費用などで総額1500万程を銀行から融資を受けようと話し合い中なのですが、個人の不動産屋ですが、銀行の仮審査の前の仮審査があると、あると言われ....確実に借り入れ&買って貰う為の方法として、不動産屋が その物件を銀行から融資を受けて買い、その後彼氏に買ってもらう方法があると、昨日言われましたその方法の場合1500万プラス200万上乗せで、不動産屋から買わなくてはいけないとも、いわれたそうです。
質問したいのは、銀行の仮審査の為の仮審査と言うのを聞いた事がないのですが、そういうのは本来あるのか。
不動産屋が物件を代わりに買い、売るなんて言うのも聞いた事がないのですが、こういう事もあり得るのか?個人売買で住宅を購入と言うのが、私には恐くて仕方がないのですが...35年以上不動産屋をやってる個人店ですが...信用して良いものかどうか....資金無しで住宅購入に関して厳しいご意見もあるかと思いますが、ご回答宜しくお願いします。

内容からして不動産屋は単に200万円抜くだけですね。
大儲けです。
騙されてはいけません。
どこの金融機関でどの種類のローンを使うか解りませんが、資金(頭金)無しで買う場合よく使うのが、住宅ローン(低金利)+フリーローンか他の名目のローン(金利が高くなります)、中古住宅なら築年数や属性によりますが、だいたい担保掛目は60%~80%、1500万円×60%~80%、と言う事で、金融機関から融資が受けられるのは、900万~1200万円、足らずの。
600万~300万円は頭金(自己資金)となるのですが、頭金がありませんので、金利の高い別の名目(フリーローンなど)で借入か、他の金融機関で借入になります。
上記のような変則的な借り方でも、不動産屋は彼氏が普通のサラーリマンで年収490万円なら、大儲け+200万追加した、合計1700万円の融資でも余裕でOKと見ています。
借り入れ額の適性は年収の5倍位と言われてますからね、余裕です。
カモられないようにご注意下さい。
本来1500万円でOKな訳ですから、不動産屋に「1500万円の融資はあてが出来ましたのでちょっと待って下さい」と言って、金融機関で上記で説明した「住宅ローン+フリーローンか他の名目のローン」を相談して下さい。
何行か相談して金利の安いところがいいです。
1500万円の借入なら余裕でOKになるでしょう!以上

2014/11/2 07:34:34

朝早くからの質問に詳しくご回答して下さってありがとうございますm(__)m
良く調べて、銀行などで話しをして来る様に話しておきます。>

父が重度の認知症を患い施設に入居しています。
母は長年暮らした家とはいえ老朽化して地震が不安、戸建住宅の維持管理が負担大とのことで売却を要望しています。
長女を後見人として居住用不動産の売却を検討していますが、申立ての必要性として以下は家庭裁判所の許可は得られますでしょうか?ご教授下さい。
①被後見人が重度の認知症により、居住用不動産に今後居住する可能性が極めて低い②被後見人が扶養義務を負う配偶者も高齢のため「既に老朽化して安全性に欠け」「維持管理に負担が掛かる」居住用不動産の売却処分を要望している補足補足ですが、被後見人の親族(妻、子供、兄弟)が上記の売却に対して同意しています。
後々このことで親族がもめることは考えられません。

この場合、許可が出るかどうかの部分を、インターネットで質問回答するのは、無理すぎませんか?現場や、家などの現物を見ないで考えるのも無理そうですし。
現在、すでに後見人制度利用されてる状況かなと読み取れますので、制度利用を始める時、地元の弁護士さんや司法書士さんなどの関係で、聞いたりした人がいたなら、また聞いてみるほうが的確だと思います。
裁判所の周辺には、弁護士会や弁護士事務所や司法書士さんの事務所など、いろいろありますから、一見さんでも、30分5千円税別などで、法律相談などで聞いてくることもできるし。
売却以外の選択肢も一応あるから、少し後で書きます。
不動産に関係することなので、地元の不動産や建築関係などの本職のプロに聞いていくと、同じように、近年に処理された高齢者の不動産等は多いはずなので、地元の、実例をいろいろ聞くことができるはずです。
その会社が扱わなかった物件でも、地元情報として他社もいろいろ、知っていたりする部分もあるわけです。
あまり、選択肢には、ならないでしょうけど、借り手が付きそうな条件の家であれば、賃貸に出してしまうケースもあると思います。
(お母さんは、引っ越してもらったりする等)このような方法は、地元の不動産関係などでも聞ける部分です。
(実際には、会社にかかわる法律家さんにも相談ですが)質問のケースで考えられる、売却や賃貸など以外の選択肢は、リバースモーゲージの担保融資を利用して、介護資金や老後資金を、銀行から借りるという道です。
地元の銀行の窓口などを、いろいろとまわってみれば、高齢者向けの融資制度として、パンフレット等もあるでしょうし、窓口で、いろいろと聞いてみることもできるはずです。
信金などの地元の小規模金融機関、大きい銀行、相続なども最近は扱いを始めた、信託銀行関係とか、お金の問題を聞ける場所も、自分達の地元には、あるわけです。
法律家の手を借りるにも、知り合いの弁護士さんなどが無いなら、こういった、利用する会社関係から、教えてもらう場合もあります。
金融機関は、老後になってからは、地元信金などがサービス細かいです。
安心だからと、都銀などの大きい銀行ばかりと付き合うと、対応が冷たくて、後で困ったりする、介護経験ご家族の話って多いですし。
資産が多いなら、信託関係は窓口でいろいろやってます。
(都銀も、系列信託と組んだりする)質問の、家や土地の売却の緊急度によるでしょうね。
資金が必要で急ぐなら、それなりに考える必要はあるけど、今は、不動産売却は、あせると損な時代ですからね。
損得勘定だけなら、相続する子供達や、(この場合、配偶者相続で、お母さんも半分相続の可能性ある)、関係する一族で相続後に処理するほうが、得な場合もあるでしょうし。
生きてるうちの売却は、本人の売却収入として税務署や行政が見るから、その時の収入として、課税対象になってくるし、通常は年金など収入で計算される、介護費用その他の公的費用の本人負担分も、売却があった直後の年などは、どっと負担額が増えたりします。
介護保険の本人負担は、少し前までは、金持ちでも一律に1割でしたが、今は、資産(貯金など) が多い人は、施設費用を2割にしてもらってる等、お金がある高齢者の方は、値上がりしています。
(施設側で、貯金通帳の残高を確認していたなどのニュースがあった通り)収入が多い高齢者の人は、後期高齢の、医療費や薬の負担額なども、現役世代並みの3割だったりしますし。
(通常、これも1割だったものです)亡くなる前後の法的処理その他をスムーズにするためにも、不動産の問題は抜きにして、後見人制度利用の検討や、その過程でやっていく、地元法律家との連携は重要になります。
ここは、実際に、地元の業務のプロの人たちに、よく聞いてまわるほうがいいと思います。
で、注意点は、介護関係者は、こういう問題にはシロウトが多いから、アテにしないほうがいい場合もあります。
高齢者関係の権利問題にばかり、タテマエで、こだわりたがる人も多いから、家族側の利益の問題への配慮が、欠けてしまう仕事ぶりの人も多いですしね。
成年後見制度を扱った弁護士さんなどは、地元で見つかるはずなので、いろいろ、聞いてみたほうがいいと思います。
不動産売却などの時、世話になりそうな、地元の業者さんのアテがあるなら、いろいろ頼んでみると、教えてくれる部分は、あったりします。
(病院関係や会社関係などは、今は顧問弁護士さんを使うので、法律家のツテも持ってるのが普通ですし)。

2017/5/21 08:15:06

hiroring様、大変ご丁寧に教えて下さって有難うございます。仰るとおりですね、地元の弁護士さんや不動産屋さんにも相談して少しでも納得のいく解決法を探っていきたいと思います。不勉強でお手を煩わせました、参考にさせていただきます、有難うございました。>

3番抵当がついた不動産を担保に融資を受けたいと思うのですが、新築してまだ2年が過ぎただけです、普通は大手じゃ融資は無理だと思います、融資を受ける方法はありますか?

なし。
諦めてください。








2008/10/9 21:08:34

アパートローンを、アパート建築土地と物件建物担保で組んだ場合、仮に震災で倒壊などなんらかの理由で、返済不能になった場合、アパート建築土地と物件建物を失うだけで済むのでしょうか?それとも、担保に入れてなくても自宅の土地や建物を持っていれば、それらも返済にあてなければならず、失う可能性もあるのでしょうか?

保険を考慮しないとします。
アパート土地建物の不動産評価額が、融資額を上回っていれば、持ち出しはないでしょうが、実際の売却額がどうなるかは分かりません。
仮定の話なら、そういう事です。
借入額が不動産評価額をオーバーしていても、現実の所得で少しずつでも返済出来るなら、自宅まで取られる可能性は少ないと思います。

2017/11/9 16:22:40

担保についての質問です。
AとBとCの三人の人物がいます。
Aはマイホーム購入のためBに購入資金の借入を申込みました。
しかしBは担保がないと貸すことはできないと言いました。
そこでAはCに保証人になることを依頼し、Cはそれを了解しました。
Bは人的担保だけでは貸し倒れになる危険があると考え、さらにAに物的担保を要求しましたが、Aにはマイホームとして購入する不動産以外に担保となるようなものは財産がありませんでした。
また物上保証人のあてもありません。
この場合、Aはどのような担保方法が可能ですか?

これは何かの試験とか演習の問題かい?デキの悪い問題だネ。
融資対象物件の担保より人的担保が先に出てくるんだからさ。
実状に全く即してないわ!!!マイホームとして購入する不動産を担保にするに決まってんじゃン!!!!!!!!物上保証人のアテってさあ、不動産所有している別の人間を探し出してきてその人間の所有してる物件に担保設定するってオチかい?ますます非現実的な問題だネ。
問題作った人の顔が見たいわ!!!

2011/7/31 19:23:41

根抵当権の優位性を利用した収益不動産の買い進めかた不動産投資家です、現在抵当権の入っていない時価20,000万相当の不動産を所有している場合、この不動産に”根抵当権”を設定し1~20,000万円程度借り入れることは一般的にできることでしょうか、競売もしくは現金決済の優位性がある不動産を買い進めるためです。
現金決済した不動産を抵当権に入れて借り入れをする、また次の不動産を現金決済する・・このようなことを繰り返すことは可能でしょうか。
宅建業法に違反する行為は行いません。
以上不動産投資家もしくは金融融資業のかたご回答お願いいたします。

不動産投資家です。
質問のような場合で根抵当権の優位性って特に無いような気がしますが、金利の問題は別として資金使途自由な不動産担保ローンがありますから可能なのではないでしょうか。

2017/11/22 18:59:05

thank_you様 ご回答ありがとうございます。
優位性は金利と考えています、買い増しといっても数年間購入しないことも考えられますので抵当権でなく根抵当権が適しているのでは、、と考えました。>

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