動産担保融資

銀行や信販会社、貸金業の融資実務に詳しい方に質問です。 貸金業者が...動産担保融資

不動産売却活動において、買取り保証制度があります。
不動産会社が一定期間の売却活動を経て売却がされなかった場合、その不動産会社が定めた金額で不動産を買い取る制度です。
この制度についての質問です。
小異こそあれ、不動産会社などでほとんど同じ形態であると思いますが、いくつか不明点があり予めこちらでご存知の方に質問をしたく投稿しました。
専門知識になるので、ご存知の方は是非教えてください。
業者へ質問するより実際の事例で知りたくよろしくお願いします。
一例として、自宅を売却前提で、これを保証制度を利用する場合・若しくは売却前提でファイナンスを受ける場合です。
不動産会社でなく、ファイナンス会社をとおす場合があります。
自宅不動産に1位抵当権を設定するなどです。
今、把握しているのは以下です。
1)自宅不動産を抵当権3000万円で設定して4000万円で売れた場合、その差額の1000万円は売主の利益になる、というものです。
(売れなかった場合の最終は、そのまま抵当権抹消と同時に業者へ売却)2)ただし、この3000万円はファイナンス会社からの融資になるため、一定期間は3000万円融資としての支払が生じます。
3)一定期間(1年など)経過して売れなくても、売却期間を延長できる(条件満たせばできるとききました)4)抵当権3000万円設定すると、前抵当権が2500万円だった場合、差額500万円は売主が借りることができる。
質問は以下です。
・売却前提としての融資である場合、抵当権評価範囲や諸条件が通常の不動産担保融資と異なるものであるのか(融資可否が多少なりとも緩い感触を説明されたからです)・一定期間の後の延長はどの程度できるのか。
(さらに半年や1年などの延長ができるのか)・一定期間経過した最後に3000万円の融資を自分で返済できれば、売却しなくてもよいのか、或いは3000万円を一括返済できて自分で抵当権を外すことができたとしても、売却を必ずしなければいけないのか以上ですが、よろしくお願いします。

売却前提での抵当権の場合は、第一位抵当となることがほとんどです。
買い取り制度やキャピタル会社を含んで不動産会社と専任契約を結んで一定期間販売活動を行う方法だと思います。
制度の名称はどうあれ大概は業者に購入してもらうケースと同等ですので、市場での売買価格より低いのが通常だと思います。
低いといっても常識の範囲です。
ご質問の件ですが、この背景から制度使用時に住宅ローンなど他抵当権が残っている場合は、これを抹消し第一位抵当とします。
これが条件ですので、査定価格もやや高めであることと、融資となるハードルも低いのが通例で売主の属性はほとんど関係ないように感じるケースもあります。
しかしながら、そこは表面上はそうはしないでしょうけれど・・不動産査定や評価によってすべて決まる、といっても過言ではありません。
一定期間とは通常ですと1年間が最も多いケースですが、昨今は一年間でも売却できないなんてザラですから、どうしても希望価格で売却したいのであれば、さらに1年間延長はできる筈です。
できなくてはおかしいので、契約時に確認すべきです。
当然に、一定期間経過する前に融資額を一括返済できれば、売却しなくてもよいのです。
つまり、抵当権抹消と評価額融資額の差額は融資剰余として売主が所持し、一定期間経過後の最後に売れなかった場合では返済します。
つまり、3000万円を返済するかわりに抵当権の入った不動産を売却する、ということになります。
気を付けるべきは、この3000万円には差額分が入っていることで、所持していた差額は現金で返す必要があることです。
評価額の差額+不動産所有権 を渡す という感じです。
もしも売れれば、希望価格ですと3000万円との差額が売主の利益になります。
参考になさってください。

2012/11/5 12:37:43

事業社向けの銀行融資について質問です。
事業者向けの銀行融資が不動産担保より決算書のほうが重要視されているように見られます。
例えば、東京スター銀行の広告では「決算書だけでなく不動産担保も重視します」とされています。
(※ これをたまたま中吊りで見て気になったのですが)しかし、昔はとにかく担保だったような気がするのですが、これは、どういった理由で起こった変化なのでしょうか?金融庁や日銀の方針が変わったとか、制度が変わった等、具体的な理由があるのでしょうか?よろしくお願いします。

未だ担保重視には変わりありませんね。
バブル崩壊後は土地建物の価格が低いのでなかなかフル保全とはいかないようになりました。
そうなると銀行は保全からはずれた融資部分はどんどん貸し剥がしていったため、大きな社会問題になりました。
そこで、国は「財政状態のみならず経営成績や成長性を考慮した融資をしなさい」をするよう銀行に指導するようになりました。
金融庁の金融検査マニュアルには以下のような文言があります。
"特に、中小・零細企業等については、当該企業の財務状況のみならず、当該企業の技術力、販売力や成長性、代表者等の役員に対する報酬の支払状況、代表者等の収入状況や資産内容、保証状況と保証能力等を総合的に勘案し、当該企業の経営実態を踏まえて判断するものとする。
" 「財務状況」はざっくり担保力と考えて問題ありません。
金融検査マニュアルがわざわざ「財務状況だけでなく、ほかのポイントも考慮してトータルで判断しなさい」と言うのは、裏を返せば銀行に任せれば担保のほかろくに目を当てないからです。
半沢直樹じゃありませんが、銀行にとって金融検査は恐ろしいものです。
審査資料に「担保ナシのため謝絶」なんて書いてあれば、「おたくさんは担保しかみずに中小企業をイジメてるのか?中小企業金融円滑化法は知ってるか?あかーん!」と行政指導が飛びます。
そのため銀行員は「あれもダメこれもダメそれもダメ、トータルでみて本件謝絶」と、稟議書には金融庁好みに書いておく必要があるんです。
(なによりまず担保がダメだしな、と内心思いつつね)金融庁がこんなだから銀行はどこも「うちは経営実態を踏まえた融資をします」とポーズを取らざるを得ないのです。
東京スターさんも「うちは担保さえあればだれでも融資しまっせ」とは、決しておおっぴらには言えませんから、同じことを「決算書だけでなく不動産担保も重視します」と言い換えています。
動産融資、ベンチャー融資など銀行も新しい試みを行ってはいますが決して主流ではありませんね。

2015/11/20 16:46:18

銀行融資の受けられますか?現在、要介護の母と二人暮らしの47歳女性です。
母の介護のために2年前に仕事を辞め、古い貸し倉庫の家賃収入毎月32万円でくらしています。
が、しかし固定資産税を払ってぎりぎりです。
で、自宅と隣接して前出の貸し倉庫とは別に亡くなった父が仕事で使っていた古い倉庫(というか、雨除けの屋根があるだけな粗末なものです)があります。
今の状態では貸せないのである程度改修して貸し倉庫か貸しオフィスにしたいと考えています。
私はぎりぎりの生活で預金ありません。
自宅と隣接した土地を担保に融資はうけられるでしょうか?(現在、土地は私名義で抵当権はついていません。
)その時、連帯保証人は必要なのでしょうか?ご存知の方、どうぞよろしくお願いします。

不動産担保ローンですね。
担保枠が十分にあり、且つ質問主様に返済能力があれば可能でしょう。
ただ、先の回答者様の仰るとおり、”空室リスク”も考慮しなければなりません。
よって、最もリスクの少ない方法としては…まず、大手不動産業者に”土地の有効活用ができないか”を問い合わせてみてはいかがでしょうか。
当該土地に需要があれば、分筆して売りに出すか、現状のまま賃貸するか等の申し出があるでしょう。
”お金を借りて改修すれば、必ず長期契約可能な借り手が見つかる”とも限りませんので、下調べは存分に行なっておくことです。
需要がないとなれば、改修費用が無駄になってしまいますからね。
具体的な状況がよく分かりませんので参考までに…

2014/5/24 10:52:32

不動産投資で金融公庫からお金を借りてする場合の担保について物件を2つ購入予定です一つは750万の物件をキャッシュで購入二つ目は750万の物件を頭金半分の375万入れて残りの375万を公庫で借りたいと思っています物件を担保に入れたら金利が低くなるそうですがこの場合担保にするのは二つ目の物件だけでいいのでしょうか?2軒とも担保に入れてと言われる可能性ありますか?

金融公庫から4000万のフルローン融資を受けました。
その時言われたのが、融資対象物件 と 「追加物件」に担保設定することで金利が下がると言われ追加物件に担保設定しました。
750万の価値のモノに、375万の融資なので二つ目の物件だけで最低金利を設定してくれると思います。

2017/2/3 02:29:12

ありがとう
借金をして投資したら儲かりましたか?>

今現在借金が250万程ありますが、大手銀行クレジットカードや消費者金融の審査が通りません、母親に承諾してもらい母親名義の不動産で融資を受けられる方法はないでしょうか?詳しくわかる方おられましたらよろしくお願いしします。

担保付で融資を受ける場合、当然利率は無担保の場合よりも低くはなります。
でも、不動産担保で融資を受けるには、抵当権を設定しなくてはなりません。
そういった手続のための費用がある程度かかってしまいますね。
収入があるなら、そちらから工面して返済していくのがベストなんですが…銀行の方針として、最初から担保処分をあてにした融資は普通行いませんので、申込者が地力で返済資金を返していける当てがなければ、銀行からの有担での融資も難しいかもしれません。
一度、銀行の融資窓口にでもご相談されてはどうでしょうか。

2010/11/3 05:32:58

漠然とした質問ですいません。
3000万円を銀行から借りるとき、保証人となれる人は例えばどのような人ですか?年収がどれくらい以上あれば3000万円の融資の保証人となれるのでしょうか?また、例えば老人でも不動産をたくさん保有しており、その不動産収入が年収800万円くらいあれば、3000万円の保証人となれるのでしょうか?補足ちなみに医学部の教育ローンです。

3000万円の無担保融資はおそらく無理でしょう。
保証人云々より担保提供者が必要になってくると思いますよ。

2014/9/18 20:27:11

個人融資の質問です。
銀行に行った方が早いと思うのですが、行く時間がないので回答お願いします。
まず、ゆうちょ銀行しか通帳をもっていません。
本当に0からスタートしますが、銀行によって審査が違うと思いますがみずほ、三井、三菱で融資の際オススメの銀行教えて下さい。
目的は起業資金で3000万借りたいと思ってます。
信用とよく聞きますが、どのようにして信用を築いていくのでしょうか?また3000万借りる為には、大体どのくらいの貯蓄が必要でしょうか?成功するためのポイントをお願いします。
起業するのは5年後を考えてます。

起業資金なら日本政策金融公庫や信用保証協会に相談してみて下さい。
事業資金を銀行や信用金庫で借りるには不動産担保があるか信用保証協会の保証を受けるかしないと無理です。
しかし、日本政策金融公庫には無担保で起業資金を融資してくれますし、信用保証協会にも起業資金を対象にした保証制度があります。

2012/8/20 22:43:42

不動産を担保にして融資を受けていて、その不動産が地震などで倒壊してしまった場合、融資元の金融機関などに残った債務を弁済する必要はありますか?火災の場合は火災保険で残債務の補填ができる場合が多いようですが、地震保険はそこまでカバーできないと思っています。

ご質問の趣旨がよくわからないのですが、最終返済期限到来前に債務の一括あるいは一部弁済を迫られる用件は、将来の債務者の返済に懸念が認められる場合ということではないでしょうか。
つまり地震にしろ火災にしろ担保物権が滅失又は減少した場合、すぐに全額返済しろという契約は、少ないのではないかと思います。
当然、減少した担保物権に相当する追証を請求されることになるとは思いますが。
例えば姉歯氏などが関与したとされている違法建築のマンションで、すでに取り壊しが行われているところもあるようですが、そのマンションの住人でローンを組んでいる人は、取り壊しと同時に全額返済は求められていないはずです。

2007/9/10 14:07:57

リフォームローンの審査についてお伺いいたします。
築16年マンションの水回りリフォームを計画し、150万円のリフォームローンを申し込む予定でいます。
申し込むにあたり、現在の私の状況から審査に支障の有無があるかどうか、お知恵を拝借致したく、どうぞよろしくお願い致します。
・マンションは、私名義。
住宅ローンなし。
・私、正社員管理職、勤続10年。
・年収税込370万円。
(夫の年収を合わせ家族年収:800万)現在、不動産担保の借り入れ融資残高が79万。
(月返済14000円)銀行系無担保融資が100万程残っています。
今回、無担保融資残高の100万円を一括全額返済をしてから、リフォームローンの申込む予定です。
リフォームローンは、不動産担保融資を受けている銀行に申し込む予定でいます。
リフォームローンの審査が通った後に、改めて銀行系無担保融資(カードローン)を利用する予定です。
3点お伺いしたい点がございます。
①不動産担保融資を残したままでも、ローン審査が通るかどうか。
②借入先の銀行を、現在借り入れのある銀行に申し込むべきか、 まったく関係のない銀行でも問題がないか。
③審査前に無担保ローンを一括返済した場合、審査にどのように影響されるか。
以上、お知恵を頂きたく、どうぞよろしくお願い致します。

1は担保評価ですが問題無いでしょう。
2は1と絡みますが同じ銀行でないと借入れは難しいです。
異なる銀行の後順位なんて嫌がるので。
現在の銀行が嫌なら今借りてるのを含めて借りるのも方法です。
ただ住宅ローンじゃないとなると、借り換えメリットが出なかったりするので今のまま相談してみて下さい。
3は必須条件になると思います。
ただ無担保で100万円は大きいです。

2012/10/24 07:47:27

銀行や信販会社、貸金業の融資実務に詳しい方に質問です。
貸金業者が融資を実行可能か否か審査時に、担保にしようとする物件(土地、建物)の調査をすると思いますが、以下の2点について教えてください。
①担保物件に他の抵当権が設定されていないかを確認する場所(官公庁)は何という所ですか?②その抵当物件に他の抵当権が設定されていた場合、その他の抵当権者を知ることができるのですか?

①担保物件に他の抵当権が設定されていないかを確認する場所(官公庁)は何という所ですか?↓法務局です。
現在はオンラインで全国つながっているため、「登記事項証明書」を取得する事で、他府県の不動産物件の登記事項を確認できます。
②その抵当物件に他の抵当権が設定されていた場合、その他の抵当権者を知ることができるのですか?↓可能です。
抵当権設定登記には抵当権者・借入条件・設定日が記載されます。
具体的には登記の目的もしくは登記の原因、債権金額、利息、損害金、債務者、抵当権者等が記載されます。
したがって 金融機関等は、融資の際に、その抵当物件の価額により第二抵当、第三抵当が可能かどうか判断するわけです。

2018/6/30 12:06:15

融資業務実務について大変勉強になりました。ありがとうございます。更に実務について質問です。債務者にとってこれから融資を受けたい場合、現在の他の債務について「知られたく無い」「内緒にしていたい」という理由で虚偽申請すること自体が現実的に不可能である、という理解であってますか?>

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