動産担保融資

容積率オーバーの物件は、それを担保に金融機関から融資を引き出すこ...動産担保融資

銀行系カードローン、不動産担保ローンそれぞれのメリットデメリット。
今後の事業資金の借り入れが必要になった場合の問題点はどうなるでしょうか?美容室を経営しております。
(法人、業歴15年、ここ数年は経営が思うようにいかず個人の蓄えを相当吐き出しました)売り上げアップの為にスタッフ教育(外部依頼)を考えているのですが、手持ち資金がない為借り入れを考えています。
商工会議所の経営相談を受け、借り入れについての相談もしましたが現金商売ということで、従業員教育などの資金は借りることができないとのこと。
(この点一定の理解しています)そこで、銀行系カードローン、不動産担保ローンの利用を考えています。
借り入れ額は最低限必要な100万~万が一(地震等)慌てない為に500万円の範囲、返済は長期で考えています。
銀行系カードローン、不動産担保ローンのメリットデメリットを教えて下さい。
それから、もし上記ローンの借り入れ残がある場合、国民政策金融公庫の設備資金の借り入れ等を今後する場合にどの程度障害、問題になってきますでしょうか?*ローン使途についての突っ込み「事業用はダメだよ」などの書き込みはご遠慮ください(^_^;)

美容室経営者です。
不動産を担保に入れたローンが確実でしょう。
あなたが所有の不動産に抵当権を設定しなければならないかわりに、貸すほうにすれば取りはぐれがないため、金利が低めになるはずです。
欠点としては抵当権の設定のための登記に費用がかかること(司法書士に委任して約5万円、自分でやったらほとんど無料、金が無いならそのくらいは自分でやりましょう)銀行系カードローンとなると、設定されている利息の幅が広く用途によっては高金利になることも考えられます。
また、あなたの年収の1/3が限度額になりますから、300万借りるとすれば年収申告額は900万ほど必要になります。
年収が900万あれば、教育費の借り入れなんてしないでしょうからこの話は矛盾しますね。
つまり、平たく言えば、「担保が無いと借りられない」と考えた方がよいと思います。
また、国金については、他の借り入れは当然調査が入りますし、借りた理由も調査されます。
借入額の合計も審査に関わりますが、「教育費」という形にも動産にもならないもので借りたとなると、当然、審査は厳しくなりますが、国金といえども抵当権を設定するなら審査は通りやすいです。
ちなみに、どこで何をどう借りても、その状態はすぐに指定信用情報機関に情報が流れますので、調査もあっと言う間に全部ばれます。
あなたが所有する不動産が、現段階で抵当権がまったく設定されていないなら、よほど価値のない土地や建物で無い限り、500万どころか、もっと限度額は高くなると考えられますが、住宅ローンが残っている住宅などの場合は残額にもよりますが、2番抵当、3番抵当となるため審査はかなり難しいでしょう。
とくに設備投資と違って形に残らない「教育」な上、経営状態が悪いとなると、不動産担保が無い限り、銀行の審査はほとんど通る見込みは無いでしょう。
それでも不動産担保を用意して抵当権を設定するなら、用途など関係なく融資は受けやすいはずです。
ただ、借りる前に、「どうして教育資金は貸してもらいにくいのか」をよく考えて見られるべきではありますね。
ま、経営者同士ですから詮索も干渉もしませんが、外部から見れば「売上げを上げるために資金を借りて教育の外部委託をする」などと聞けば、金融機関に「もう末期症状ではないか」と疑われるのは仕方ないですよ。

2015/2/4 20:15:06

不動産担保ローンについて質問です。
家のローンは完済で土地、建物に抵当権はありません。
71才男、年金収入40万程有。
300万程の融資は可能でしょうか?

高齢に関して年齢制限を設けていないところもあります。
こちらのアイシンバンクという不動産担保ローン業者のQ&Aに書いてありました。
(www.aishin-bank.co.jp/qa.html)あとはご相談されてみてはいかがでしょうか。

2012/5/6 00:05:40

抵当権・根抵当権共に、抵当に入れる物を決めておかないと融資はしてもらえないのでしょうか?

1000万相当の不動産か、1億相当の不動産かも分からずに融資することは不可能です。
実際、特定の不動産に(根)抵当権の設定登記をしますので、不特定の不動産で担保ということはまずありません。

2010/9/29 00:19:57

私に無断で実姉の保証人になった夫について結婚して13年になる共働きの夫婦です。
子供はいません。
夫は自営業で在宅の仕事をしています。
私は派遣社員ですが勤めにに出ています。
最近、夫の実家の家業が思わしくなく、その関係で夫も色々と相談に乗っていたりした様子ですがその家業の実質的な経営者である義姉が事業融資を受ける為に私には内緒で保証人になっていた事が発覚し、心身共に大きなダメージを受けています。
受ける融資の額も多大な額だけに、いくら実家の一大事とはいえ、配偶者である私には何も相談せずにそんな大事な事を決めてしまえたのか?と本当に理解に苦しみます。
夫の言い分としては、事業融資を受ける際に実家の不動産を担保にしている事で(担保としての価値は融資額に見合っていると主張していますが)万が一、返済が焦げ付いたとしても保証人である自分にまで債務は及ばないと言います。
保証人を付ける事を条件に低利の融資を受ける事が出来たのだから力になりたかった、何より姉達が絶対に迷惑を掛けない、と誓約書まで書いている等(そんな物は法的に何の効力もないと思いますが)事が済んでしまった後、しかも私にばれてしまった後になって聞かされても、私にとっては不信感が先に立ってしまい、不安で不安で仕方ありません。
夫は元々、養子に来てもらった人で姓も私の家の姓を名乗っています。
結婚をする際も夫の実家の家業を実質的に経営していたのは義理姉夫婦でした。
夫は実家の家業を継ぐ気もなく自分の好きな職業に就ける自由に満足していました。
財産などには無頓着な人なんだな、と私は好感を持っていたので結婚後も夫の実家とは、お互い良い関係を築けていると思っています。
夫が実家の苦難を支えてあげたい気持ちは分かりますが、私と夫の2人の生活や関係はどう考えているのか?ましてやうちの家(私の両親)にも今回の事を何か有事の際にどう説明するつもりだったのか?色々考えれば考える程、情けなくなって涙が出てしまいます。
現在の住まいは夫と私の共有名義ですが、頭金として私の両親が1/3程度負担してくれたり夫が独立して起業する際も、一生サラリーマンだった父はとても喜んでお祝いと称して出資もしてくれました。
そんな事は一切、夫の実家には話していませんが、夫の実家が何か金銭的な援助をしてくれたことは皆無で(そんな事は望みませんが)ましてや、今回の一件で、負担を強いて来る事に強い憤りを覚えます。
夫自身にも呆れて物が言えません・・・・長々と書いてしまいましたが、こんな状態で夫とこれからも今までのように生活をしていけるのか?夫の言っている事を何もかも疑ってしまうようになった私自身が嫌で仕方ないんです。
ここ数日は離婚についても真剣に考えるようになりました。
精神的に不安定になっているので、こんな状況のなか、何かアドバイスをいただけたら・・・と思い質問致しました。
よろしくお願いします・・・・

今まで通り仲良く生活してください。
確かに旦那様に非がある事は明らかです。
しかしながら、質問者様も必要以上に怯え過剰反応をしておられるようです。
第一に、保証人になっても実質的被害が発生するとは思えません。
モチロン万一の時には法律上の返済義務を負う事になりますが、金融機関が強硬な取立てをする事など実質上はありえませんし、共有名義の不動産競売などは行なわれません。
ただし、不動産担保が融資額に見合っているというのは疑わしい上、金利の低減の為に社外の人間の第三者保証を求めるというのも一般的ではありません。
(説明がおかしい点を考えると、事業は相当困難な局面にあると推測します。
ご主人の連帯保証無くしては融資の稟議が通らなかったのでしょう)*億単位の融資に自営業の第三者保証等意味無いですから、サラリーマン家庭では巨額と感じる金額も金融機関には小銭レヴェルに過ぎません。
簡単に言うと「政治的に槍玉に上っている連帯保証制度」を根拠に政府系金融機関も民間金融機関も、全く経営責任を負わない人間に債務履行を強く求める事をしません。
また、そのような億以下の債権の保全のために、共有名義でローン残債がある上に、居住中の物件をどうこうしようとは金融機関が考えません。
手間代(管理コスト)の方が大き過ぎて、嫌がります。
主債務者が破綻した時点でサービサーに飛ばすでしょうし、サービサーとは現実的な和解が可能です。
家族に無断でやった事は許されません。
しかし、同情の余地は充分にあります。
質問者様が理不尽だと憤るのもよく分かるのですが、ご主人が相談したならば質問者様は了承しませんよね? 無断でやった事に不信を募らせながら、実は殆ど実害が無いようなリスクに怯えているのではないでしょうか? 不都合な現実は望まなくても来るものです、婿を欲しがる家庭の事情、それぞれ乏しい台所事情、存在するリスク、無視する訳にもいかない義理人情。
やり方としては上手いやり方とは思いませんが、結果として落し処としてはそれ程悪くありません。
私の実家と彼の実家はそれぞれ都合が異なる訳ですから、それを比較する事に何の意味もないですよ。
一番バカバカしいのは、情に流されて憎を脹らませる事です。
義姉も貴方を憚って内緒で家族であるご主人に止むを得ず相談する。
ご主人も婿である身、義両親に恩義もあるので公には出来ないが、実家の危機を無視出来ない。
情けないと断罪しても得る物等ありません、こういった情にも配慮し不信感を募らせる前に、現実的な選択を手伝うべきです。
不知から来る怯えに呑み込まれてはいけません、現状がどうなのか、どういうリスクが考えられるのか、そのリスクを回避する為にどういう手段が有効か、両親、質問者様、ご主人、義姉夫婦と家族、それぞれの思いや立場を踏まえて、最善の選択をそれぞれするべきです。
その最善手が離婚だとは全く思いません。
離婚するかどうかの相談ではなく、最善の選択を相談すべきでしょう。
===投稿後に先の回答者様の意見を見て===弁護士に相談---無駄です。
弁護士は債務カットの手伝いをしてくれますが、手数料が発生します。
その報酬と着地までの費用は、サービサーと和解し債権を買い取る以上の金額になります。
ご主人の年収は知りませんが、連帯保証の債務がたとえ億であっても和解金が100万以上になるような事態に陥る方が異常です。
(サービサーの破綻先の債権買取額は1%以下です) 実家の経営状況をきちんと聞いて、リスクがあると思うのであれば、ご主人の資産を限りなくゼロにしておけば良いだけです。
弁護士は質問者様の為に動くのではなく、自分の収入と手間の掛からない方法を考えるだけです。
そもそも弁護士は債務整理のプロではありません、個人を相手にはしてくれませんが「財務コンサル」が本当の意味でのプロです。
サラリーマンには無用の知識ですが、中小企業経営者にとっては金融機関のロジックとメカニズムは必須の教養であり、程度でも充分にアドバイスは集まるでしょう。
両親に報告---止めた方が良い。
サラリーマンのご両親は質問者様同様に怯えるに決まっています。
年老いたご両親を無駄に不安にさせてはいけません。
少なくとも、質問者様が不知の状態では避けるべきです。
事業資金というのはカードローンや個人借入とは全く別物です、個人の借入は自分の信用を守る為にも絶対に払うべきという倫理感で問題ありませんが、事業資金というのは「儲かったお金」で返済すべきであり、儲かってないのに払うべきでは無いのです。
債務としては同じ債務なのですが、ロジックが別次元であり、実質的な扱い方や監督行政も違います。
第三者連帯など払わないのが当たり前です。
連帯保証人は自己破産できない。
---当然出来ますし、し難いという事も実質ありません。

2013/6/17 13:51:10

素朴な疑問なんですが、事業用不動産(店舗・工場)購入時の不動産担保の融資は、購入予定の不動産自体に上位の抵当権を設定することを担保として購入資金を借りることは出来ないのでしょうか?よく聞かれる住宅ローン(フラット35等)では購入する土地建物に、融資する側が第一抵当権を設定させますよね?しかし事業用不動産(工場・店舗)等の場合は住宅ローンが組めないと思うので、多目的ローンの有担保型とか組むことがあると思うのですが、普通は「今お持ちの不動産」や「住宅(本人の)」を担保に・・・というくだりが多いです。
要は既に存在する不動産を担保に借りれますよ、という意味だと思うのですが、そもそもある事業不動産を仮に購入して所有権を移転し、その時点で過去の抵当権が抹消されている場合、新たに抵当権が設定できるのでその第一抵当権を担保として借りられるのでは?と思ったのです。
下らん質問を・・・と思った方もいらっしゃるかもしれませんが、分かりやすい御説明をお待ちしております。

私が解釈を誤っていたら申し訳ないんですが、出来ると思います。
事業性資金の使い道には2種類あって、①担保が付けれないもの・・・設備投資・その他運転資金②担保が付けれるもの・・・工場や店舗建設①の場合は、「今お持ちの不動産を担保に」なるものと思われます。
ご質問は、②の取り扱いが不明瞭で、新しく建設するものに担保をつけることが出来るのに、必ずしも「今お持ちの不動産を担保」にしなければならないのか?という疑問ですよね。
既にご質問文にも有るとおり、目的物そのものを担保に出来るなら、それが担保になるようです。
ビジネスローンとひとくちにいっても、借入額・担保・返済期間・目的などによって色々なタイプがあります。
(①パターンで無担保になったりもします。
)各々の状況に応じて、どのタイプが良いか検討するもののようですね。

2010/6/27 15:54:37

妻が不動産屋に騙されました。
先週、私の代わりに妻が代理人になって新築分譲住宅を契約しました。
妻を代理人にする不動産屋に渡させた委任状を書いて契約しました。
私は仕事が忙しくて家を買っても寝に帰るだけなので家への拘りが全くないでけど、妻は実家が仙台で被災したせいで地震に敏感になり耐震や地震対策に拘って家を選びしてました。
契約した物件は都内の割に値段が安かったですが制振装置が付いている分譲地という広告の新築分譲住宅だったので、妻は耐震が安心という理由で契約しました。
しかし、現地で内見した時にオープンハウスの営業は「制振装置がついている現場」だと説明したにも関わらず、重要事項説明書、契約書、建物仕様書には、制振装置についての記述がない事を疑問に思い、私が不動産屋に制振装置について聞いたら「契約した区画には制振装置は付いてません」と回答がありました。
同じ現場で制振装置が付いている建物と付いてない建物があるって、これって詐欺じゃないですか?解約して手付金を返金してもらえますか?不動産屋に騙されたのに責任を感じ妻は寝込んでます。
制振装置がないと耐震性能が落ちますか?妻を責める気は一切ないです。
妻を安心させるためにも良きアドバイスをお願いします。
補足売主はアーネストワンです。
仲介不動産はオープンハウスしてた地元の不動産屋です。

不動産会社に騙されたというよりも『不動産会社の説明不足』と『ご質問者様の確認不足』が重なったことにより、今回の問題になったのだと思います。
> 同じ現場で制振装置が付いている建物と付いてない建物があるって、これって詐欺じゃないですか?例えば『全棟に制振装置を装備』などを広告に記載していたり、制振装置が付いていない区画を『制振装置がついている』と説明して契約した場合は『騙された』となりますが、今回の場合『騙された』や『詐欺じゃないですか?』という文章表現は、少々不適切かもしれませんね。
※不動産の契約、耐震や建物診断については以下でも解説してますのでご参照ください。
www.limited30.com/juutakulorn1.htmlしかし、もし、仲介の不動産会社や売主(アーネストワン)が『全棟に制振装置が装備している』と誤認させるような説明をしていた場合には、業者側にも過失があります。
その場合、買主側としては、売買契約書に記載の『契約の解除』ではなく『契約の無効』又は『契約の取り消し』を主張することになります。
契約を辞めることを法的に『契約の解消』という言葉で表現します。
『契約の解消』には以下の3つの種類が御座います。
1.契約の『解除』2.契約の『無効』3.契約の『取り消し』1.契約の解除とは?『契約の解除』は、既に交わした不動産売買契約書に記載されています。
契約時に重要事項説書で説明される事項ですので、『契約の解除』は、一般的によく知られている契約解消の手段です。
<契約の解除の種類>1.手付解除2.引渡前の滅失・毀損の場合の解除3.契約違反による解除4.反社会的勢力の排除条項に基づく解除5.融資利用の特約による解除6.瑕疵担保責任による解除これについては、ご質問者様の売買契約書と重要事項説明書を熟読すると理解できると思いますが、この『契約の解除』に関する事項だけでは、今回のご質問者様の事由では、解約できません。
2.契約の無効とは?この『契約の無効』については、不動産売買契約書に記載されていません。
しかし、一般的に信義誠実の原則に反して消費者の利益を一方的に害する契約については、契約の無効を主張できます。
1.意思能力がない場合 2.契約が公序良俗・強行法規に反する場合 3.心裡留保の場合 4.通謀虚偽表示の場合 5.錯誤の場合3.契約の取り消しとは?この『契約の取り消し』についても不動産売買契約書に記載されていません。
しかし、以下の状況で契約してしまった場合は、契約の取り消しを主張できます。
1.不実告知 重要な項目について事実と違うことを説明された。
2.断定的判断の提供 将来の変動が不確実なことを断定的な説明された。
3.不利益事実の不告知 利益になることだけ言って重要な項目について不利益になることを故意に言わない 4.不退去 帰ってほしいと言ったのに帰らない 5.監禁 帰りたいと言ったのに帰してくれない 以上の3種類の方法で『契約を解消』を主張できる場合があります。
この『契約の解消』という言葉は、一般的な不動産会社の宅建士や営業マンでも知らない人も多いかもしれませんが、一般的に不動産売買契約書に記載されている『契約の解除』の方法以外にも、このように『契約の取り消し』や『契約の無効』という方法で『手付金の返還』して『契約をやめる』ことができる場合があります。
ただ、いきなり弁護士に相談するのでなく、まずは、契約した仲介業者に相談することをお奨めします。
それで、話合いが不調に終わったり、話合いが進まない場合は、県庁や都庁に相談することをお奨め致します。
都道府県庁には、宅地建物取引業法に基づいた宅建免許業者の指導・処分等を所管している部署があります。
東京都庁であれば『不動産業課』神奈川県庁であれば『建設業課』埼玉県庁であれば『建築安全課』ご質問者様は、一度、売買契約書と重要事項説明書を持参して県庁や都庁に相談してみるといいでしょう。
> 解約して手付金を返金してもらえますか?一般的に、宅建業者(プロ)と一般消費者(アマチュア)の不動産取引のトラブル場合、行政(県庁や都庁)は、アマチュアである一般消費者の味方になります。
宅建業者(今回の場合は、仲介業者と売主のアーネストワン)は、一般的に県庁や都庁からの行政指導を受ける事は、望みません。
今回の場合、本当に解約を望むのであれば、『契約の取り消し』又は『契約の無効』を主張することにより、手付金は返ってくる可能性が高いと私個人的には考えます。
> 制振装置がないと耐震性能が落ちますか?まず『制振』と『耐震』は、別物だとお考えください。
それと『制振装置』が装備されていないから『耐震性能』が落ちるということは御座いません。
『耐震性能』の『耐震』とは、建物の骨格を強くして地震に耐える性能のことです。
車で例えると『ボディ剛性』です。
建物が『地震に踏ん張る力』のことを『耐震』といいます。
『制振装置』の『制振』とは、地震の揺れをダンパーやゴムのような素材により、地震の横揺れ減衰する(低減する)ことを言います。
車で例えるとサスペンションのショックアブソーバーのようなものです。
『制振』と『耐震』は、似て非なる物で別物です。
『制振』とは『耐震性能』があってこそ意味をもつものです。
従って『耐震性能』がしっかりしていれば『制振装置』がなくても『耐震性能』が落ちるということはありません。
私どもでは、契約前に一級建築士による耐震診断を必ず実施しています。
その『耐震診断』では、『制振装置』がある建物でも『耐震評点』のアップにはつながりません。
耐震診断での数値計算での『制振装置』は、単なる補強材(筋交いなどの一種)としてしか考慮しません。
確かにアーネストワンの複数棟現場では、理由は解りませんが制振装置がついてる区画と付いていない区画がある場合がありますので、営業マンは、注意深く販売図面を見て買主に説明しなければ、今回のようなミスに陥る場合がありますので注意が必要です。
しかし、実際にアーネストワンの制振装置を拝見すると、とても簡素な装置に見受けられます。
確かに『制振装置』は、無いより有った方が良いかもしれませんが、建物の『耐震』の基本性能が確かであれば『制振装置』が無くても地震に対する性能には、全く支障ないので心配の必要は御座いません。
従って、住宅を購入する際の判断基準としては『耐震性能』さえ重要視すれば『制振装置』の有無について、それほど重視する必要は
ないと言えます。
しかし、買主側で『制振装置』の有無が今回の売買契約で最も重視する事項であれば、本契約の解消に向けて行動するしか御座いません。
もし、どうしても耐震が心配であれば、第三者に耐震診断を依頼して耐震評点として耐震性能を数値して確認してみると良いと思います。
アーネストワンに限らず新築の建売住宅は、個々の職人さんの技術力とモラル次第で『出来の良いアタリの建物』と『出来の悪いハズレの建物』の差が大きいのも事実ですが、アーネストワンの建物は、在来工法に加えてダイライトという構造用パネルを使用しているので、私どもで耐震診断を実施すると、意外に!?良い数値が出る物件も少なくありません。
最後に、私個人的の意見ですが、このような簡素な制振装置の有無だけを理由に、精神的もの労力的にも大変な思いをして、既に締結してしまった『契約の無効』や『取り消し』を求めるのでなく、前向きに契約履行に向けて、このままお話を進めても良いのでは・・・と思えてしまいます。
もう少し前向きに考えても大丈夫ですので、責任を感じて寝こんでいる奥様に説明して励ましてあげてください。
少々長文になりましたがお役に立てましたでしょうか?

2015/9/27 00:30:49

アメリカ発の金融危機は間接投資がどのようになって起きましたか また それによって ユーロ資金市場などに与える影響はどのようなことですか

不動産への間接投資を目的としたシステムに、モーゲージ証券というのもがあります。
これは、不動産担保融資の債権を裏付けとして発行された証券のことで、住宅ローンの貸し手である金融機関が、住宅ローンを貸し出し、この住宅ローン債権を証券発行体に売却をします。
証券発行体は、これをもとにしてモーゲージ証券を発行し、発行された証券は、元利金支払の保証がされるなど信用力や格付が高められた上で、投資家に販売される仕組です。
その頃のアメリカには、不動産神話があり、不動産は買えば値上がりする。
売って利益が出るといったもので、不動産の担保が高く見積もられていましたが、一旦不動産価格がピークを迎え、値下がりに転じると、借金を返せない人が増え、担保としていた不動産も予定の担保価格では転売できない状況が生じました(サブプライムローン問題)。
それによって、間接的に証券化して売られていた債券も高利回り・元本保証が出来ない状況になり、発行体の経営も立ち行かなくなりました。
そこでかけられていた保険のような役割をするCDS(債権を直接移転することなく信用リスクのみを移転できる取引で企業の倒産リスクを取引する金融派生商品)の値段が急激に高まり、急激な安全資産への逃避の姿勢が、短期資金を必要とした為、短期金融市場での調達金利が一気に高まりました。
意味合い的には、ご質問にあるユーロ資金市場というのは、論点上、この短期金融市場のことを言っているのかなと勝手に思ったのですが・・・ユーロ市場とは本来、自国以外の金融機関に預けられた当該通貨、非居住者によって保有されている当該通貨を取り扱う市場全般にかかるので、それについての影響だとすると、そこの説明から入って、この解答欄では足りません。
ちなみに、サブプライムローン問題と証券化商品についての説明は、お役に立たないかも知れませんが、私が前にここで回答したのがあったので、興味があったら見てみて下さい。
detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1224031567

2009/11/5 21:01:01

不動産担保融資で審査が甘い会社はどこかありますか?東京に?

一般的には「スルガ銀行」さんが甘いです。
ただ、これは何でもそうですが、その分融資金利は高くなります。
ただ、このご時勢で不動産運用を始められるのならそれも有かもしれませんけどね。

2010/11/19 17:58:32

民法でわからないところがありますAはBから1000万円の融資を受け、自己所有の1800万円の土地に抵当権を設定したが、さらに資金が必要になり、不動産の残りの価値を担保に、さらにCから800万円の融資を受けた今、不動産価格が1600万円に下落したため、Cはこのままでは競売代金から全額の弁済を得られない可能性の状態で、先順位抵当者(B)の債権の消滅時効が完成したその場合、Cはこの債権の時効を援用することができないと表記してあるのですが、よく分かりませんなぜ、Cはわざわざ消滅時効を援用する必要があるのでしょうか?援用するということは、Aに債権を求めないということですよねそしたら援用したら損になりますよね腑に落ちないので、無知な自分に解説お願いしますm(_ _)m??質問は放置しません

「その場合、Cはこの債権の時効を援用することができない」の「この債権」は、「Bの債権」の事です。
Cにとっては、邪魔な先順位者Bがいなくなることは好都合なので、「Bの債権」の消滅時効の援用が、Cが自己の為にできるのなら好都合なわけです。
以上が、あなたのご質問に対する回答ですが、さらに、どうして「Cはこの債権の時効を援用することができない」のかが、本当に知りたいご質問だと、勝手に理解して、次の回答をしますが、「なぜ、Cはわざわざ消滅時効を援用する必要があるのでしょうか?」というほどの疑問が解決できないで、入り口でつまずいている方には、以下の回答を理解しろというのは、かなり酷かもしれません。
まず、時効の援用が出来るのは当事者に限ります。
これは民法に明記されていますので、あなたももちろんご存じだと思います。
この場合の当事者とは「時効により直接に権利を取得し又は義務を免れる者」とされています。
後順位抵当権者が先順位者の時効が成立することで配当額が増加するのは抵当権の順位の上昇による反射的な利益に過ぎないので、直接の利益に当たらないから、後順位抵当権者は当事者には該当しないので、後順位抵当権者は先順位抵当権者の被担保債権が消滅時効にかかっていることを援用することはできないとされています。
これは判例にある解釈です。
たぶん設問は、そのことを理解できているかを確認するためのものだとは思います。
でも次のことも検討したほうがいいかもしれません。
債務者が無資力の場合にかぎっては、後順位抵当権者は一般債権者として、債権者代位権を利用して消滅時効の援用をすることが可能という判例があるからです。
これは、債務者が自己の債務を弁済できない場合にまで債務者の意思を尊重すべきではないので、一身専属権に当たらないという理由からです。
これでは、あなたの書いた設問は、結論が間違っていることになりますよね。
「時効の援用はできる」のですから。
いずれも最高裁判例をもとに回答しています。
実際の判例はご自身で調べてみてください。
でも今回の設問の場合、「債務者が無資力」という設定はありませんし、「不動産価格が1600万円に下落した」ことを唯一の理由としている設問ですので、債務者は返済不能状態に陥っているわけでもないので、現状ではCは債権者代位権は行使できないので、結果的に設問は正しいと解釈できます。
このような質問は、たぶん司法試験か司法書士試験レベルの問題かと思いますが、宅建士レベルの知識しか無い、わたしにとってはかなりハードルの高い質問です。

2015/9/22 01:44:43

容積率オーバーの物件は、それを担保に金融機関から融資を引き出すことは無理でしょうか?今後、賃貸経営を複数展開していくにあたっては、手を出さない方が良いでしょうか?

不動産投資家です。
やめた方がいいですよ。
そういう物件をもってると、まともな都銀や地銀から融資を受けられなくなりますよ。
信金や信組でも嫌がるところがあるので注意です。
もっとも、自己資金が多額にあれば、それはまた別のお話になりますけどね。

2017/4/30 13:27:31

さんまさんm(__)m
ありがとうございます
持ってるだけで「信用毀損」みたいな感じですか?
容積OVERということは、つまり早い話、「違法建築」
コンプライアンス重視の金融機関からしてみれば、関わりたくない。といった感じでしょうか?
借金にはかなり抵抗感があったのですが、最近は、適切というか、使いようによっては確かに「レバ」の効果が大きい。と認識しています。
資産形成にとっては、手段として必要性もすこし感じています。>

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