動産担保融資

私には借金があります。 内訳は銀行で2社128万、アコムで133万、JC...動産担保融資

不動産賃貸物件を取得するため銀行から融資を受ける場合、通常は取得する不動産に抵当権を設定します。
しかし、別に取得した賃貸物件にすでに根抵当権が設定しており現在、借入金がありません。
根抵当権に十分な評価が見込まれる場合、あらたに不動産賃貸物件を取得するための融資に抵当権を設定せず借入できるのかを教えてください。

金融の原則とすれば今の根抵当権を解除して融資対象物件に新規設定となります。
しかし登録免許税など費用がかかります。
方法として今ある根抵当権に今回の不動産を追加担保してもとある不動産を解除する方法があります。
まあこれでも新規より安いが費用はかかります。
その融資を受ける銀行がマトモなところなら設定は譲らないと思いますが、脇が甘ければあなたの希望を受け入れると思います

2017/8/10 21:37:46

銀行の融資について教えてください!動産担保融資が進んでいるようですが、その背景には何があるのでしょうか?また、日本の銀行は審査能力が低いのですか?補足回答感謝します。
botyukanさん。
審査能力は、担保至上主義の弱気な姿勢のことです。
動産担保融資が進むとは、化粧品や牛やペットフードなど、今まで担保としてこなかった動産を担保にするゆうになる動きのことをさしています。
わかりにくい文章に、回答ありがとうございます。

「動産担保融資が進んでいるようですが」とは何を指して仰られてますか?「動産」には管理の問題があるので「進んで」はいないと思いますが?(何か特定の「動産」ですかね?)「審査能力が低い」とは、不良債権の発生のことを仰ってるのでしょうか?それとも貸し出す時の(担保至上主義で弱気な)姿勢のことを仰られてますか?前者で言えば「審査能力」の問題でなく「貸しっ放しで後はホッタラカシ」というノルマ(数字)至上主義が根底にあると私は考えています。
確かに財務評価を機械的な数字だけでしか見ない(実際にコンピューターによる自動判定が行われている)面があり、「人」や「物」の面を見抜く力が無いのは否めませんね。
融資先が何を作っているのか?何を売っているのか?そんなことも知らずに財務諸表の表面だけを見て判断しているのが大勢でしょう。
「生きた財務分析」の出来る銀行員さんにはお目にかかったことがありませんね!「担保至上主義」に走るのも、昔ほど「担保があれば何でも貸す」みたいな馬鹿げた姿勢は見られなくなりましたが、「担保がなければ怖くて貸せない」姿勢は相変わらずです。
業績優先で馬鹿みたいに貸しまくるかと思えば、怖がって担保が無ければ貸せない。
この矛盾が「審査能力が無い」ことの表れではあるかも知れませんね。
外国の銀行の審査能力のことは知りませんが、「日本の銀行の審査能力が低い」かと言えば、広義には私はそうは思いません。
銀行員(経営陣含む)の社会的使命感、ポリシーの無さがそうさせているように思っています。
(所詮、民間企業ですからね。
特別な集団では決してありません)「補足に対して」動産担保の件確かに特定の動産に対する動産担保や「債権の流動化」など、融資の形態が多様化しているのは事実ですね。
全く個人的な意見ですが、融資には「大企業向け」と「中小零細企業向け」(それに消費性)がありますが、中小零細企業向け融資に関しては殆ど旧態依然とした取り組みではないでしょうか?「不動産担保」と「保証協会」を中心とした担保至上主義は、規制が厳しくなるBIS基準とも関係があります。
信用貸しは自己資本比率を下げる効果を生みますので、銀行としては「担保(保全)」優先の考え方をしてしまう訳です。
「動産担保」がさらに普及するのにも、この辺りの「動産の担保評価」と「管理」手法の確立が必須要件ではあるでしょうね。
金融界で合併等を含めた資本増強策が図られ、不良債権問題が話題にならなくなった後の話ではないでしょうか?銀行の融資が本来の「信用創造」の姿に戻れるのは。

2009/12/11 07:43:54

宮城県仙台市で不動産業を営んでいます。
複数の不動産を転売したく、不動産担保融資を受けたいのですがどこが良い所ご存知で無いでしょうかよろしくお願い致します。

今まで 取引していた金融機関で相談されては如何ですか。
ある程度 融通は聞いて貰えるんじゃないのですか。
取引の無い金融機関はとても厳しいものですから・・。

2012/4/12 13:20:56

住宅ローンの本審査通過後、担保に入れる予定の無かった隣の土地・建物まで担保に入れるよう要求されました。
応じなければいけませんか?このたび、自宅を新築しました。
主人の実家の隣に、自分たちの家を建てました。
2650万円の住宅ローンを組みました。
住宅ローンの申し込みは、去年の11月に行い、新築を建てる土地と建てた家を担保に入れることでローンの審査は通過しました。
その後、建築が始まり、つなぎ融資で銀行から2回(着工時、屋根が着いたとき)入金があり、ハウスメーカーに支払いました。
ほぼ家も完成に近づき、ハウスメーカーとの話し合いで8月19日に引き渡しということになり、8月18日に金消契約を行う予定にし、8月1日から司法書士の方にお願いし、登記をはじめました。
登記を始めてすぐ、銀行より「実家も担保に入れてくれ」と連絡がありました。
土地家屋調査士より、詳しく話を聞くと、新築を建てる土地(担保となる土地)に長屋があり、それが実家と繋がっているから、実家と実家の土地も担保に入れなければいけない。
ということでした。
長屋と実家は、元々は繋がってなかったですが、30年ほど前に増築し、繋げたようです。
しかし、登記上は、長屋と実家は繋がっておりません。
こちらとしては、実家は担保に入れたくありません。
その理由としては、実家と実家の土地はおそらく8000万ほどの価値があります。
借入金は、2650万なので、新築の土地と、新築する家で十分2650万以上の価値はあるので実家と実家の土地は、何かあったときのためにも担保には入れたくありません。
審査の時に、「実家も担保に・・・」とちゃんと説明を受けていたら、この銀行とは契約しませんでした。
これは、銀行側のミスではないんでしょうか?銀行を変えることも考えています。
その際は、金利の差で生じる差額を銀行に負担してほしいと思ってますが、可能なのでしょうか?引き渡し間近になって、このようなことを言われ困惑中です。
ハウスメーカーからは、銀行からお金が出ないと引き渡しは出来ないと言われました。
家は完成したのに、19日には入れそうにありません・・・。
ずっとずっと楽しみしてたのに、いつ入居出来るのかもわからず、途方に暮れています。

始めての質問で、文章が分かりにくいかもしれませんが、よろしくお願いします。

不動産担保ローン(ここでいう住宅ローンなどですね)をご融資する際、銀行は土地および建物に抵当権を設定させて頂きます。
その際、土地の上に建っている建物すべてに対しても抵当権を設定します。
抵当権を設定しないでいると、悪意の第三者(例えばヤクザ屋さんなど)がその建物の所有権を譲り受けて居座ってしまうと、銀行がその物件を処分したいときに買い手がつかなくなってしまうからです。
従って、担保にとる不動産の上の建物が隣の土地にまたがっている場合は、実務上、その処分を間違いなくできるよう隣の土地についても担保設定しなければなりません。
前置きが長くなりましたが、私が勤務する銀行でも、この場合はその長屋にも抵当権を設定しなければなりません。
それが出来なければご融資できないとお断りさせて頂きます。
また、登記上はつながっていないとのことですが、実際に案件をいろいろ受けていると、登記上と現況とが一致しないということはよくあります。
この場合、あくまで現況に登記を合わせて頂くことになります。
もともと独立した建物を繋げているということですので、合棟登記を行う必要があります。
>審査の時に、「実家も担保に・・・」とちゃんと説明を受けていたら、この銀行とは契約しませんでした。
お気持ちは分かりますが、この条件で融資に応じてくれる銀行はほとんどないと思います。
まず、都銀や地銀は難しいと思います。
信用金庫などでは融通を利かせてくれるところもあるかもしれませんが・・・。
>これは、銀行側のミスではないんでしょうか?銀行を変えることも考えています。
その際は、金利の差で生じる差額を銀行に負担してほしいと思ってますが、可能なのでしょうか? たしかに、銀行側が登記の段階になるまで追加担保のお話をしていないというのは、担当者の説明に問題があったとは言えると思います。
ただし、「金利の差で生じる差額を銀行に負担してもらう」というのはまず無理だと思います。
そのような話は聞いたことがありません。
銀行の担当者、その上司が謝罪する、よくて菓子折りを持ってくる程度だと思います。
「どうしても担保に入れたくない」といわれるのでしたら、①長屋の上の土地を分筆(土地を2つに分ける)する・・・費用が数十万円かかりますが②つながっている長屋を分離させる・・・これも費用がかかりますし、不便になってしまいますがくらいしか思いつきません。
「関係ない土地には担保を設定したくない」というお気持ちも分かるのですが、いざというときは、不動産評価額の合計-ローン残高の範囲内で銀行に融資を申し込むことは可能です。
将来、相続がらみで売却する必要が生じたときは、上記①②を条件に銀行に担保を外すことを交渉することは可能でしょう。
担当者の説明不足から腹立たしい気持ちになられるのも尤もですが、現実問題としては、質問者さんの要求は通らないのではないか、と思います。

2011/8/9 19:08:24

現在高齢の親がアパートを一つ持っており、売却するかもしくはそれを担保に新しく融資を受けて別のアパートを買うか検討中です。
親は高齢で銀行からの融資はされませんが、私が借りれば問題ないとか言っています。
でも、物件は親名義なのに私に融資されるのかどうかわかりませんし、相続税もいっぱいかかってきたらどうなるのかわからないので、困っているところです。
どうしたらよいでしょうか?

本来であれば親名義で借金をし、親名義のアパートに担保を設定するのが相続税対策には良いでしょうね。
アパートや預貯金等の資産から、借金の額を減らすことができるので、相続財産自体、減ることとなりますので。
ただ、銀行は高齢の親名義では融資しない。
あなたになら融資すると言っているんでしょ??その場合、あなた名義で借金をして、親は「物上保証人」となります。
親名義の不動産に、あなたが債務者の抵当権を設定する。
ある意味、親はアパートをもってあなたの借金の保証をするってことになり、それを物上保証と言います。
よくあるケースです。
問題ありませんし、銀行もそれを望むでしょうね。
なお、借金自体はあなた名義ですので、それを相続財産から引くわけにはいかず、上記したようなことはできなくなりますが、ただ、今回の借金をして新たなアパートを購入しても、そのアパートはあなた名義となりますので、親の相続に関しては現状維持で悪くなるということはありませんよ。

2015/5/17 15:22:07

銀行が融資をする際の不動産担保の担保評価は、土地だけの評価なのでしょうか?

いいえ、建物があれば建物の担保評価もしますよ。
築年数、構造とかで評価するはずですが。

2016/7/16 16:25:51

脱サラして、東京で12年自営業を営んでいる56歳 男です。
不動産を担保にするなど、一時的な融資の方法を教えてください。
ビルの一階を不動産業者が家主から借り、間仕切りをした区画をサブリースで借りました。
2年前、不動産業者と共に、ビルから撤退することにしました。
私は、きちっと不動産業者に家賃を支払っていましたが、退出を通知したころ、即ち半年前から不動産業者が家賃滞納をしていて(全く知りませんでした)、ビル家主が、不動産業者と私相手に、滞納後の占拠による損害金、原状回復費用の負担を求め裁判を起こし、一審敗訴し、現在、不動産業者と共に控訴しています。
(私の敗訴分は、連帯責任を含め最大250万円)仮執行権がついていたため、ビル家主は、私の居住用土地家屋(千葉県の一戸建て、評価2000万円位 他の抵当なし)を地元裁判所に強制執行の訴えを起こし、先日執行官が見に来ました。
不動産業者には、財産がなく、私の財産だけが、おさえられてしまいました。
強制執行を止めるためには、裁判所に供託金(8掛の200万円位)を収めるか、ビル家主に敗訴分を支払うの2方法があると、新たに頼んだ弁護士に言われました。
私が借りるときに、不動産業者に預けた保証金(敗訴分とほぼ同額)を返してくれ、と頼みましたが、不動産業者は返還してくれず、当面の資金がなく、途方に暮れております。
このままでは、強制執行が進んでしまうだけ(控訴するだけでは止められず供託金が必要)のため、なんとか、一時的に、借り入れたいのです。
不動産を担保に借り入れることができるのでしょうか。
なにか、他の方法は、あるのでしょうか。
商工会議所などに聞いても、事業資金、運転資金としては、難しいと言われました。
(正直に話すぎたのかもしれません)また、不動産担保ローンなどでは、審査の際、こういう事情を考慮して貸してくれるものでしょうか。
長々とすいませんが、お知恵をいただければ、ありがたく思います。

記載内容の意味が良く判らないのだが、大家と貴方の貸借契約はないんだよね?あくまで不動産業者と大家のだけの契約で、不動産屋が1階全体を借り上げ、その一部を貴方と不動産屋の賃貸契約で借りていたんだよね?「サブリース契約で借りていた」とは、具体的に「誰と誰の契約」なの?想像だが、大家が不動産屋にサブリースで管理を任せ、貴方が大家に対する支払いの保証人契約を結んでいたのかな?不動産屋から借りていただけなら、裁判の相手に貴方がなるとは普通考えにくいと思うのだが・・・。
もうひとつ不明なのが「自営業」を廃業して退室したんだよね。
もう営業していないんだよね?なにをしてご飯を食べているのかな?商工会議所に相談しても、「現在の営業内容」が無いのなら「事業資金・運転資金」は無理と回答せざる得ないはずだよ。
今更言ってもしょうがないが、裁判を起こされたのを知ってから、どの位時間が経っているの?随分放って置いたんじゃないの?「不動産担保ローンなどでは、審査の際、こういう事情を考慮して貸してくれるものでしょうか?」の考慮は、貴方にとって不利にしかならない。
私はこういう物件の扱いが多いから骨身にしみているが、「市町村の差し押さえ」が登記簿に載る事自体不動産価値を下げている。
「縁起が悪い・全所有者は悪人」と普通考えるからね。
大手の不動産融資に差し押さえ物件が抵当で融資がなされたというのを聞いた事がないが、まともな収入を得る職業を持っていれば、200万は借りれる金額だろう。
貴方の収入などの背景が判らないから、方法も講じられないんだよね。
もしかして弁護士というのは法テラスの紹介?仕事のないような弁護士だと何度やっても敗訴するよ。
しかも250万程度の少額で控訴云々が本当に得なのかな?

2013/4/2 21:41:45

住宅公団からの借入返済とその為の生命保険についての質問です。
一般的に個人で家を建てる場合、その借入金は銀行などから融資を受け、その生命担保として銀行又は、その個人が生命保険に加入。
・・・・返済期間中に死亡した時その後の支払いは、免除になり相続人が困る事はないと聞きます。
埼玉県在住の従妹が言うには、【昨年亡くなった主人が20年ほど前に店舗兼用の10階建てマンションを建てており住宅公団から10億ほど融資を受け、その残金(未払金)が3.5億程ある。
しかし空き部屋が目立ちその支払いが大変だというのです。
】私のつたない知識から『ご主人がマンションを建てたときに生命保険に入らされてるはずだから調べたら』と言ったのですが【亡くなった主人が何もかも自分一人で事を運んで何も解らず、毎月の返済を迫る公団に聞いてもその様な生命保険には加入してない】との事。

そもそも一個人に、住宅公団なる組織が銀行をも経由せずにそのような大金を貸すものでしょうか? 又住宅公団なる組織が一個人にマンションなど建てさせるものでしょうか?亡くなった従妹のご主人は、まだ多くの資産があると聞いており生命保険など加入しなくてもその他の資産を担保に融資を受けることが出来たのでしょうか? 田舎者の私にはそのあたりの仕組みがまったく解りません。
・・・どなたか想像でもいいですからご指南ください

団塊世代の不動産問題コンサルタントです。
あなたの質問は、一般個人が住宅購入した話ではなく、親族が実行した不動産「事業」における計画の「歪み」(ゆがみ)の問題でしょう。
そこで最初にお伝えしますが、仮にあなたが「従妹」から、どうしたら良いかわからない――レベルの相談や訴えを受けたら、「素人でわからない」との返答が最適に思われます。
そしてただ、「言い分・グチ」を静かに聞いて上げるだけで良いと思われます。
なぜなら、プロが現地・現状を直接調査携わっていても容易に解決困難な問題を、あなた(素人:失礼)が文字質問で文字回答を受けて・・・・・のレベルでは如何ともしがたいからです。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ここで言う「保険」とは、住宅ローン設定時に金融機関から加入を義務付けられる「団信」(正式名称:団体信用生命保険)の範疇ではありません。
保険の詳細な分類まではともかく、一個人の取得物ではなく、公団から融資を受けた「不動産事業」です。
個人の保険で残債が賄われるなどは考えられません。
あなたの素朴な疑念の通りです。
これは推測ですが、その親族は先祖代々から受け継いだ広い土地を所有していたのでしょう。
そこへバブル終焉後の、経済低迷の折から住宅公団?が挽回のための融資の懇願をされたのではないかと判断されるのです。
ところが絵に描いたような経済状態の中、空室が埋まらず、必死に返済にこぎつけている状態のように推察されるのです。
従って、あなたの文面の上段「返済中~死亡~支払免除」はあり得ないものと解釈されるのです。
そこで冒頭、「素人~わからない」で押し通す以外ない、とお話した次第です。
公団側も、対処したとしても「抵当権」実行として裁判所に「競売」申請がある位かも知れません。
そして現状態は、いかなることがあっても、親族一家が命までは奪われないのですから、仮に破産であろうが何であろうが励まして上げることが一番のように思われます。
その方だけでなく、同じ立場の方など沢山いるという現実もあります。
あなたも、同調はしても一歩、引いてかかることをお勧めします。
なお、◆現地も経緯も詳細を知らず◆資料もなく◆あなたの、文字のみから推測し、文字のみでの答えですので、回答が的確さを欠いている場合はご容赦願います。
以上、参考になれば幸です。
--------------------★回答リクエストの方法更なる質問(通信)は、「返信」より「回答リクエスト」の方が文字数が多く(4百字:2千字)、よりわかりやすい説明になるかも知れません。
上記<kenanami3150>を開いて左側の<回答リクエスト>で投稿。
★知恵ノートの開き方(同様に<kenanami3150>で「知恵ノート」項目があります)

2015/2/27 13:41:02

不動産担保ローンの契約延長について 以前自宅を担保に500万を借り入れしていました2年払いで月々5万払い、最終月に480万の一括でした契約時に支払いの延長はできる(10年)との事でしたそして2年近く経って延長するかを知り合いの弁護士に相談したのですが、「こういうのは引っ張れるだけ引っ張るんだよ。
何十年も利子を取ってパンクしたら家も取るのが目的」と言っていましたしかし業者は一括返済を要求してきました(返済が遅れたことはありません)結局一括で払ったのですが、こういう場合弁護士が言ったケースは多くはないのでしょうか?

弁護士の見解は適切だと思料します。
(弁護士はたくさんの経験を積まれてこのようなケースを見てきたのです。
)元々の借入金の目的はなんだったのでしょう?融資はその資金使途、使われ方により返済方法を検討します。
貴方の返済方法は元金不均等償還(テールヘビー償還)、とりあえず利息をもらい二年後に返済する。
どちらかと言うと異例の貸出手法です。
一般的には、二年後に返済財源が確保されるのを前提とした貸出手法です。
今回二年間で完済されましたが、契約では貸出期間二年間の契約ですから、当初の延長は口約束に過ぎません。
ちなみに、二年間で100万円の利息を支払っています。
いまどき年利10%です。
弁護士の見解同様、完済してよかったと思うのが妥当ではないでしょうか?

2015/3/27 19:00:55

私には借金があります。
内訳は銀行で2社128万、アコムで133万、JCBで50万、オリコで133万、セディナで150万、総額620万位あります。
年収420万程度です。
会社員プラス日雇い等してがんばってます。
けど、実家の不動産担保融資でまとめれないかなと思いますが出来ますでしょうか?他に借金返済について知識あったらご教授下さい。
よろしくお願いします。

>実家の不動産担保融資でまとめれないかなと思いますが>出来ますでしょうか?土地を担保にするのであれば土地の名義人ならば620万円くらい簡単に銀行融資が受けられるので無理のない金額で支払えば良いかと思います。
または620万円くらいならば1ヶ所にまとめることも可能な金額なのでまとめてしまえば返済も楽だと思います。
甘い考えではダメですが高級車1台の半額程度なので少なくはないですがそれほど多い金額でもないですね。

2014/9/4 17:04:12

どうやったら1箇所にまとめられますか?>

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