動産担保融資

不動産担保ローンについて教えてください 事情があって不動産業者と契...動産担保融資

不動産担保ローンについて教えてください事情があって不動産業者と契約して自家の売却を進めています。
住み替えとなるため、購入物件とのタイミングが合わず、売却価格を引き下げてもなか成約までたどり着けません。
そのうち生活資金にも事欠く事態となり、これ以上の借金先もなく、やむなく売却物件を担保に融資を受けたいと考えています。
ついては「不動産担保ローン」について、メリット、デメリット、要注意点など、さらには、これに替わるうまい生活資金調達方法でもあれば、ご教示頂けると有りがたいのですが。
なお、当方は年金生活者で、売却物件は現在ローン返済中です。

不動産担保ローンは比較的金利が高く、短期間の事業資金を調達する手段です。
つまり、近々返済原資が入金される見込みがなければ、まず返済不能になり、差し押さえられます。
リバースモーゲージローンもありますが、ローンの残債のある物件に対して貸出をしているかどうかはわかりません。
年金生活者ですと、年金以上の収入は通常望めなく、また年金は差し押さえることが出来ないため、そもそも新規の借入自体が難しいと思われます。
対処としては、買い替えではなく、早急に売却・換金し、賃貸物件に居住することです。
高齢を理由に借りられない場合、高優賃ないし高専賃と呼ばれる、高齢者(65歳以上を高齢者と呼ぶ)向けの賃貸住宅がありますので、そのようなところを探されると宜しいかと存じます。
なお、生活費は年金の支給額でやりくりするしかないので、生活水準を下げるしかないと思われます。

2010/10/24 21:27:09

不動産担保ローンを契約するために必要なものについて質問です。
先日、楽天銀行の不動産担保ローンの事前審査を申し込みましたが、もし、本審査になった場合には、不動産登記などの費用とかがかかると思います。
私は今回、初めて不動産担保ローンを申し込みしました。
いろんなことで、わからないことがあるので、どなたか不動産担保ローンを契約した経験がある人がいましたら、どうかアドバイスをください。

本もなにも審査にお金はかかりませんよ。
そりゃ謄本ぐらいは必要かも知れませんが、登記の費用なんて審査が通って実行の際にかかる経費ですし、希望すれば諸費用も融資金に組み込めるモノですどね。
お金借りる為に事前にお金がいるなんてないな?。
住民票や印鑑証明、課税証明なんかを上げる費用はかかるでしょうが、そんなのは後から使い回ししますんでムダになりません。
だって不動産融資が厳しかったとしても、どこかで何かの融資を申し込む可能性もあるでしょう。
なにせ何千円単位の話です。

2017/7/9 13:05:22

不動産担保ローンについてアドバイスをお願いします。
現在、銀行カードローン200万同銀行から300万の借り入れがあります。
年利12%です。
年収は600万。
勤続15年。
土地建物、自分名義で住宅ローンなし(昔、親から譲り受けたもの)の一軒家に住んでいます。
浪費が原因で借り入れを重ね、複数のカードローンなどをおまとめし現状に至ります。
過去に債務整理(サラ金)をしたことがあり、その後の数年は持ち直していましたがこのような状況です。
当然、生活を見直すことが第一ですが、借り入れている500万円をより年利の低いところへ借り換えたいと考えています。
評価額は合わせて2000万あるかないかだと思いますが500万+α(手元に一旦残したい、20~30万)を借りることは属性的に可能でしょうか?ネットでみてみると諸経費で10~20万程度かかったり意外とカードローンと比べて年利は低くもなかったというような書き込みもみるんですが業者にもよると思うんですが実際どうなんでしょうか?また、大手銀行絡みのところと、そうでないところのメリット・デメリットなどもあれば合わせて知りたいです。
よろしくお願いします。

拝見した内容ですと、現状が限界のような気もします。
大手の銀行は、一部を除き、不動産担保ローンを積極的に行わない傾向にあります。
理由として、不動産価格の不安定性、債権回収時のトラブル等々。
借り換えによる融資の審査も多くの条件があります。
属性は、借入金額や返済状況以外の条件も加味されますので、記載内容だけでは分からない、というのが実際です。
債務整理から何年経過しているかも重要です。
債務整理後に借り入れ可能となっている様子なので、その辺も相談してみる価値はあるかもしれません。
既に、おまとめローンを利用しているのであれば、現状維持し、少しでも多くの、繰り上げ返済をしていくのが良いのではないでしょうか。
一度に多くの繰り上げ返済でなくても、出来る時に、少しずつでも回数を重ねるようにして。
年収600万円であれば、不要な支出を避ければ、繰り上げ返済も可能ではないかと思います。
利息は借入金額に応じます。
元本が減れば、支払利息も自ずと減るので、頑張って下さい。
・・・若しくは、不動産担保ローン商品を取り扱っている金融機関に、手あたり次第、融資相談してみるとか・・・。
思い切って、評価額が2000万円の不動産を売却し、完済して、賃貸生活で、一からやり直す、というのも最終手段かもしれません。

2016/10/18 02:59:11

銀行が、融資した不動産の元本が割れているという理由から金利を下げてくれません。
(現在4%以上)最初に融資したとこ自体に問題があるのかもしれません。
どのようにしたら金利を下げてくれるでしょうか?補足法人契約のアパートローンです。
どのようにしたら良いでしょうか?

不動産担保の評価が融資金額を下回っている状態ですね。
下回っている部分は「信用貸し」と言われ、担保等の保全が無く銀行にとって一番回収を優先すべき貸付となっています。
通常、このような場合金利を下げる事はできませんが、不動産担保の評価が融資金額を下回っている部分を一括で返済する等の手続きをすれば相談にのってくれるかもしれません。
それが無理なら、金利を下げてもらわなければいけない理由をきちんと説明して交渉するしかありません。
(例)給料・賞与が下がって今まで通り返済出来ない(収入証明等の資料を添付する)しかし、この方法も確実ではありませんがとにかくきちんと銀行と話し合ってください。
なにより、返済できなくなってからでは遅すぎますよ。
補足拝見しました。
法人契約のアパートローンということですが、当初の契約から金利を引き下げる合理的な理由があるのでしょうか?契約時がいつかわかりませんが、ここ十年以上長期金利は下がっておりません。
従って、銀行が金利を下げる合理的な理由がなければ金利引き下げは不可能です。
アパートの入居率が下がったということでしたら、入居を上げる営業努力をすべきです。
事業性ローンについては、消費性ローン(個人向け)より銀行はシビアです。
まして担保不足では厳しいでしょう。

2012/8/3 12:52:00

住宅ローンが残っていても不動産担保の融資はうけられますか?住宅ローンはまだ10年しか払っておらず、どうしてもお金が必要になり不動産担保で融資をうけられるものでしょうか?35年ローンで組んでいます。

既に公庫の担保が設定されているので、まともな不動産担保の融資会社は相手にしないでしょう。
怪しい不動産屋なら融資するでしょうが、金利も高く、どんな恐ろしい結果になるか分かりません。
ですから、今回は我慢することです。

2010/7/22 12:49:38

銀行の融資について不動産投資用として銀行から2憶の借入を考えております。
どのくらい現実的か、お詳しい方アドバイスをお願い致します。
創業5年で社員1名(自分)のコンサルティング業です。
売上高は小さいですが、収益体制は比較的高めです。
借入 無し 売上/経常利益3年目 3800万/600万4年目 4200万/1200万5年目 5000万/800万物件価格は2憶で頭金は2000万円で考えています。
よろしくお願い致します。

質問者様が、不動産賃貸業を業としているならば、収益物件の収支計画表が必要となります。
現在の当期利益(?)8Mは、既存の収益物件でのCFと判断すれば、ざっくり計算して、今回購入する物件200Mの利益率が5%でCF10Mと、併せて18MがFCF。
そこに減価償却費が耐用年数20年、定率法で計算して年/10Mとすれば、CFは28M程度。
初年度は購入経費や取得税等嵩み、赤字になったとしても、既存事業が安定していれば、累積赤字が5年程度で解消する試算とすれば、(担保価値は別途試算するとして)期間10年程度の長期は組めると思います。
ただし、民間金融機関は10年以上の不動産物件投資を嫌いますので、政策投資銀行等の利用も検討するといいと思います。
今回投資物件収益率や担保物件査定・市場価値、既存物件の収益状況、など詳しい資料は銀行から求められますので、入居率を80%程度に抑えた収支計画表と自己資金のポイントを説明すると、審査もスムーズにいくと思います。

2015/5/5 22:36:31

不動産の贈与や融資などに詳しい方教えてください。
詳しい用語などは初心者のためわかりませんがご容赦いただけると幸いです。
私は現在40歳です。
昨年、両親が亡くなったことで、私にマンションがあることがわかりました。
法務局で登記事項証明書を見たところ、30年前に、祖母は土地を抵当に指定し、銀行から4000万円借りてマンションを建てていました。
その5年後(私が10歳)、権利者が祖母から私に変わっていました。
原因は「変更」としか書かれていません。
売買とは書かれていません。
また、同年に、私名義(代理人・両親)で、銀行と金銭消費賃借契約書を結び、3600万円を借りていました。
借金の名義変更をしたかのような記述はどこにもありません。
小さい頃から、うちには借金があると言われ、私も高校卒業してからずっと働いて、給料の半分を家にずっと入れ続けていて、それが借金返済に充てられていたようです。
また、マンション住人の家賃も借金返済に充てられていたと思います。
両親が亡くなったことで、土地、マンション、借金が明るみになり、今年まとまった額を繰り上げ返済したことで、担保になっていたこの土地が抵当から解消になりました。
また、これまでの確定申告書類も出てきましたが、全部揃っていません。
この事実からわかることはどういうことなのでしょうか?当時10歳の子供が、何かしらを担保に銀行から3600万円もの大金を借りて、その金で祖母からマンションを買ったとは思えませんし、かといって、祖母から土地と借金を贈与されたとしたら、祖母の借金を子供に同時に贈与などできるのでしょうか?

この事実からわかることはどういうことなのでしょうか? そこにかかれていることしかわかりません。
質問は何が分かるかということなんですか??? 分かってどうしたいんですか? 確定申告の資料も5年前までで、それ以上は時効となりあってもなくても関係ありません。
また、あなたが子供だったこともあり、仮に脱税などがあっても罪には問われません。
親の問題です。

2016/11/18 09:30:59

私がわからないのは、10歳の子供が銀行から3600万もの大金をどうやって借りる契約を結んだのかというところです>

不動産担保ローンについて質問です。
銀行で借り入れを希望する場合、同じ保証会社がついていても、審査内容は違ってくるでしょうか?複数に仮審査をお願いしたところ、1行はすんなりと本審査へ、一行は担保提供者(親の持ち家)のローンなど保証会社に申請するので、としつこく聞いてきます。
すんなり本審査に進んだ銀行に、”親のローンは関係ないのか?”と聞いたところ、”だいじょうぶですよ”との一言。
単に、あとから聞いてくるという意味でしょうか?銀行とその保証会社の関係もあるのでしょうか?

融資審査は、借り入れ目的、返済計画、返済財源など調査して、最後に担保となります。

2016/1/20 10:55:18

ある不動産にて新築物件を検討。
融資額が希望額に届かなかったこと、事前に個人FPから某銀行の段階ローンでなければ生活できないと言われていたこともあり新築を断念。
某銀行の段階ローンを使いたいので中古を購入することに。
(このことは不動産の担当に伝えたはずだが、後に確認すると聞いていないと返答。
)その日に仮契約と、銀行へ出す書類に記入(書類提出は不動産が行い、私は窓口に行ってない)融資承認を待たず本契約すると言われ契約書にサイン。
手付も払う。
融資先銀行欄は未定と記入(後に気付いた)売主は不動産であるが、個人でしているようなものだと説明を受ける。
契約書には不動産名と社印。
瑕疵担保責任は負わないこととなっている。
(後に気付く)このとき同席していた売主にも某銀行の段階ローンを使いたいから中古にしたと話したはず。
契約翌日銀行から不動産に連絡があり(私にはなかった)満額は出せないと言われる。
融資特約で白紙解約したいと伝える。
担当も白紙解約できると答える。
売主の心象もあるので暫く時間をとってから連絡でいいか、と言われ了承。
10日ほどして、担当の社長に連絡したら、1件ではダメだと言われたので他も受けてくれと連あり。
融資が通らないようにするから受けて欲しいと言われる。
万が一融資が通っても、手付放棄の解約よりは1度買って、転売するほうが良いといわれる。
ただ売主が納得すれば白紙解約出来ると言われたので先に売主に連絡するように私が頼む。
翌日社長に不幸事があり(これは本当)社長はいつ仕事に来れるかわからない。
社長でなければ連絡出来ないと言われたのが昨日。
このままの状態で、無事白紙解約し、手付金も戻ってくることは可能でしょうか? 売主にダメと言われた場合の対応は? 乱文でしたが、ご回答よろしくお願いいたします。

ローン特約があれば、売主の承諾などなくても融資が不可能になった時点で相手方に通知して、契約は白紙撤回されます。
当然支払った手付金は返還されます。
仲介不動産会社は何とか嘘までついて、それを阻止したいのです。
一刻も早く、売主に通知したらよいです。
売主の態度も怪しければ、内容証明郵便で通知すればよいです。
そして返還されない場合は、両方の不動産会社の所属団体に苦情を申し立てます。
早く返還しなさいと注意してくれると思います。
その瑕疵担保免責規定も違法な契約です。
売主の不動産会社は2年間の瑕疵担保責任を負うことが義務付けられています。
ぐだぐた言ったら、監督官庁に訴えると言いましょう。
仲介不動産業者も誠実に仕事をしないことや嘘をつくことなど同罪です。
相談は、消費生活センターです。
苦情は所属団体、訴えるのは監督官庁です。
白紙撤回できる期限があるかもしれませんから急ぎましょう。

2014/7/18 13:46:38

さっそくの回答ありがとうございます。
融資先銀行欄が未定であっても大丈夫でしょうか?
不動産からは融資先の銀行を記入していないので1件審査が通らなかったからといって解約出来ないと言われました。
融資先銀行を記入していない以上、他の銀行の審査も受けろと。
銀行を指定していれば解約出来るが、指定していないので融資特約は使えないと。
ちなみに融資先銀行欄には最初から未定と記入されていました。>

不動産担保ローンについて教えてください事情があって不動産業者と契約して自家の売却を進めています。
住み替えとなるため、購入物件とのタイミングが合わず、売却価格を引き下げてもなか成約までたどり着けません。
そのうち生活資金にも事欠く事態となり、これ以上の借金先もなく、やむなく売却物件を担保に融資を受けたいと考えています。
ついては「不動産担保ローン」について、メリット、デメリット、要注意点など、さらには、これに替わるうまい生活資金調達方法でもあればご教示頂けると有りがたいのですが。
なお、当方は年金生活者で、売却物件は現在ローン返済中です。

現在ローン返済中ということは、その物件に抵当権がついているわけですから、事実上不動産担保ローンを借りることは無理です。
おそらく「既にお金を借りていらっしゃいますし、(所得の低い)年金生活者にお金を貸すことは出来ません」と断られる事になるでしょう。
例外として、その不動産に(既登記抵当権の債権額を越える)充分な担保能力がある場合には借入が可能となる可能性はありますが、これも後順位の抵当権を設定することになりますから、その物件はさらに売れづらくなってしまいます。
従って貴方の行為は自分で自分のクビを締める、最悪の結果にしかなりません。
貴方に残された手段は、自己所有物件を売却してローンを返済し、残ったお金でひとまずアパート等に引っ越しすることでしょうね。
残念ながら、現時点でのこれが最善手だと思います。

2010/10/24 16:24:43

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