動産担保融資

不動産の購入資金融資はこれから購入する不動産を担保に金融機関から...動産担保融資

使用貸借の建物がついている不動産担保のリスクについて教えてください。
不動産担保融資のノンバンクに勤めております。
この度、顧客から底地+(同地上)使用貸借建物担保の融資相談を受けました。
使用貸借については、期限の定め等も特にありません。
土地、建物の所有権の保全が確実に取れる、(所有権移転の仮登記、譲渡担保等)のであれば、最悪所有権の移転後に使用貸借契約の解除→担保物件の処分を想定し、融資金の回収は可能と見込んで実行できない事はない。
(融資金に対し、土地値には余裕があります。
)とは思うのですが、初めてのケースではあるので、他に想定されるリスクや、そもそも私の考えが根本から間違っているかどうか、不安が残ります。
また、最近地面師も暗躍しており、新たな手口かも?と思ってしまいます。
想定されるリスクや、この様なケースにおいて取り組まれた方などいらっしゃいましたら、ご指導等頂ければ、大変幸甚に思います。
どうぞよろしくお願い致します。

めんどくさいのですよね。
使用貸借も。
民法五九七条が参考ですね。
事前に、目的、期限の定めがなければ、貸主はいつでも返却請求ができるのですか、建物の建築を認めたということは、何らかの(明示、もしくは黙示の)意思表示が有ったと考えるのが自然です。
すると建物が老朽化するまでが、使用貸借の期限と考えられないこともないです(それ以前に信頼関係の破綻があれば当然解消です)。
あと、借り主が死亡した場合、当然に消滅します。
これらのことから、建物建築時の借り主、貸主双方の意思表示がどういうものであったか、を調べておいたほうが無難です。

2016/11/8 19:19:19

不動産「土地・建物」の権利書・融資名義変更のことで質問です。
所有している土地・建物の所有者名義は私と離婚した元夫の名義(持ち分半々)で、住宅ローンの主債務者が私で、連帯保証人が元夫と元夫の実母です。
住宅を購入したのは平成13年。
6年程暮らして離婚。
離婚時、元夫が自分がローン・固都税・家にかかる費用払っていくからこのまま住ませて欲しいとの要望だったので現在も居住中。
離婚後、数年たちローンの名義変えてほしいからと自分でローンが組めるか信金に依頼したが、物件自体が11坪くらいしかなくまた、増設部分が未登記(違法建築?)になっているからローン組めないと言われたとのこと。
その際、物件自体がローン組めるとして、保証人がたてれて、元夫の収入でのローンは組めるかどうか聞くと、保証人なんかいない。
収入の面までのことは知らないとか言い出すしまつ。
だから、現在ローンを組んでいる銀行に私が行って、名義替えれるかどうか聞いてと。
ただ、銀行が、現在債務者が住んでおらず、保証人が住んでいて、その保証人(元夫)に変更してほしい旨伝えることにより、本来の融資目的の違反となり一括返済を求められたりしないかと心配があります。
こういう場合、やはり一括返済を求められるのでしょうか?銀行はメガバンクです。
あと、以前より、権利書を返せとかも言ってきています。
何のために権利書持ってるのかとか。
実際、本人が離婚時、権利書は持っていってくれたらいいからと言ってたんです。
こちらとしても、主債務者である以上、渡したくはありませんが融資返済期間が、離婚後の方が長いので法律上は元夫の方が所有権主張できるものと思いますが・・・滞納もなく支払いはしてくれています。
権利書を渡すことにより、こちらに不利となることは出てきますか?債務名義変更して所有権外してくれる方が、私にとってはいいですが全くその法律・銀行融資に無知なので、どうしたらいいのかわかりません。
よいアドバイスを頂ければと思います。

権利書は渡さないほうがいいです。
今でも質問者様は債務者なのですから、元夫さんが、第三者に家と土地を売って逃げたら、抵当の部分はともかく、払い終えた分は損してしまいます。
元夫さんがローンを完済してから、権利書を返すのがいいでしょう。
あと、どうでもいい話ですが、「債務名義」は法律用語で別の意味を持つので、こういうところでの使用は誤解のもとです。
債務者の変更は、債権者(この場合、貸しつけてくれる銀行)の許可が必要です。
ですが、元夫様が、金銭的にだらしない(ごめんなさい、ですが、ローン中に債権者に無許可で増築する行為は、危険な行為です)ところがあるように見受けられますので、銀行はいい顔しないでしょうね。
別の担保や保証人を要求してくるのではないでしょうか?居住者が変わったことによる一括返済は基本的にないです。
金銭消費貸借契約書を細かくみないといけないですが、滞納以外の理由で期限の利益を失うことは、可能性が低いです。
債務者の変更は銀行次第ですので、包み隠さず、銀行と相談なされてはいかがでしょうか?銀行も抵当権で抑えてあるので、追加担保や保証人の差し入れ次第で、債務者の変更は可能かもしれません。

2017/2/6 16:47:56

誰かわかる方ご教授ください。
不動産担保で融資を探しております。
住宅ローンも完済していますが、物件が連棟式てわあり、片方だけがつながっています。
この物件で担保で融資が出来るでしょうか?宜しくお願いします。

連棟であってもなくても、土地建物が質問者様の所有になっていれば問題ありません。
但し連棟は担保評価がやや低いです。

2015/11/27 18:22:27

不動産担保ローンの審査について教えてください。
現在、神奈川県の郊外に賃貸の中古ワンルームマンションを1部屋を持っています。
去年、空室だったものを課税評価額よりも少し安い300万円程度で現金で購入して、引き渡し後、地元企業の運送会社に勤める方に賃貸しています。
この物件もひと段落したので、次の物件を探しています。
300万円前後の物件であれば、手元資金で用意できるんですが、運転資金や突発的な支払(リフォームや設備の交換など)に備えて、賃貸中のワンルームマンションを担保に銀行や信金で取り扱っている不動産担保ローンに申し込みたいと考えております。
融資希望金額は100万円で、返済期間は9年、元利返済額で1万円前後です。
これなら、今の賃貸収入の範囲内で返済でき、仮に空室になったとしてもこれまでの賃貸収入と最悪持ち出しで無理なく負担できると考えております。
年収条件などはクリアーしているのですが、不安なのは使用使途です。
融資実行後すぐに使う予定はなく、個人的には、去年決済した自己資金に充当する感覚で、当面は入金のがあった口座に置いておいて、前述の追加物件が見つかった際の決済(自己資金を追加して)や突発的な費用の支払いに充当したいと思っています。
金融機関からみると使途不明な融資になってしまうのかなと不安なんですが、上記のような理由/背景ですと、審査の際不利(融資の可否や適用金利で)に働いてしまうのでしょうか?

100万程度の金額で不動産担保ローンを対応してくれる銀行は少ないと思います。
例えば利息を2%としても9年間の返済で受け取る利息は10万以下、経費倒れになります。
利息の高い無担保ローンへ誘導されると思います。

2018/2/25 13:28:36

不動産担保ローンの融資業務、審査業務において、宅建士資格試験の受験勉強の知識は、具体的にどのような項目が活かせますか?

宅建士なんて三流資格は街の不動産屋くらいしか使い物になりませんオマケに受験勉強だけなら、そこら辺の茶髪ネーチャンでもしています。
宅建士と融資・審査部門とは無関係です。

2016/12/25 11:07:31

持っている不動産を担保に銀行から融資を受けた方はいらっしゃいますか?もし銀行から受けた融資が払えず、いわゆる「踏み倒し」状態になったとして、土地が約束通り取り上げられるだけで済むのでしょうか?土地を担保に借り入れをされた方、アドバイスをお願いいたします。
特に注意点、困ったこと、もしも踏み倒した経験のある方ならもっと大歓迎です。
たくさんのご回答をお願いいたします。

事業をしていると必ず担保物件が無ければ金融機関はお金を貸しません。
担保価値以上にお金を融資した場合返済が滞ると担保を取り上げて不足分は金融機関の損となりますが・・・担保物件の評価額の50~70パーセントしか融資しませんのでまずはありません。

2016/8/20 07:37:53

不動産を担保に1000万円の融資を行い、極度額2000万円の根抵当権仮登記を設定してます。
債務者の事情で本登記せずに今まで2ヶ月に1度印鑑証明を郵送してきてました。
(根抵当の設定契約書、仮登記から本登記への委任状、権利書は預かっています。
)まだ300万円ほど返済が残ってるのですが、返済が滞り、印鑑証明も送付しなくなり、3ヶ月経過してしまいました。
仮登記のままで私は債権回収できるのでしょうか?(私以外に担保をつけた人はいません。
)債権があるという裁判でも提起して仮登記を本登記にせよみたいなことができるのでしょうか?どうしたらよいのかどなたかご教授願います。

とりあえず訴訟したらどうですか?問題なかったら直ぐに債務名義を取る事は可能です。
1500万から2000万相当の物件を持っていて他に債務が無く300万のみのさいむなら自己破産もする事はあまりかんがえられません。
債務名義が取れたら強制競売してください。
おそらく他でお金を作ってくるか、競売実行で回収可能と見ます。

2015/2/10 15:30:49

不動産担保高校生です。
融資を受ける時に不動産担保が必要な場合がありますが、受けた融資で購入する予定の不動産を担保にすることって出来るんでしょうか。
宜しくお願いします。

もちろん出来ます。
購入不動産に抵当権を設定することで、無担保融資よりも金利が安くなります。
その不動産が中古等で担保価値が低い場合には、頭金を用意する必要があります。
但し融資というのは、担保価値で行われるものではなく、特に住宅ローンでは属性といって、年収や勤務先、年齢、物件価格や返済期間、家族構成、他のローン等で、総合的に判断されるのです。

2015/1/25 09:10:49

不動産担保ローンについて。
住宅ローンがあと2年で完済します。
それで、どうしても250万ほど必要になり担保ローンを組みたいと思っています。
当方57歳会社員です。
現在は子供の教育ローン180万円返済中です。
他には、銀行口座がマイナスになっている、いわゆる銀行カードローンが80万あります。
この状態では担保ローンも厳しいでしょうか?それから、担保ローンのおすすめの所と、担保ローンを受けるまでの流れを教えて下さい。
また、審査の折は現在の住宅ローンの銀行に連絡がいくのでしょうか?現在の住宅ローン返済中の銀行に相談をするのが早いのでしょうが、ちょっと知人が勤めているので他社で考えています。
よろしくお願いいたします。

何処が良いって取引行以外なら自宅付近の地銀信金に相談すればいいwアンタの収入や教育ローンの条件次第では普通にフリーローンで事足りるかもしれんし、不動産担保での融資も引けるだろう。

2017/12/1 15:16:28

不動産の購入資金融資はこれから購入する不動産を担保に金融機関から融資を受けられるのですか?テレビで普通の会社員がビルをその仕組みで購入し所有していると出ていたかと思います。
今の金融機関は融資に前向きですが、普通のサラリーマンや無職の老人なども資金なくとも不動産の場合は可能ということなのでしょうか?融資限度額など基準も併せて教えて下さい。

普通のサラリーマンは、貸してくれます。
無職の老人は普通無理でしょう。
無職でも家賃があれば貸してくれるでしょう他の投資と違って、購入した不動産を担保にできる事が不動産投資の特徴です。
ただ、リスク回避で、稼働率(入居率)が50%でも、給料で返済できるくらい余力があった方が良いです。

2017/11/26 17:37:01

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